在穩(wěn)增長政策的刺激下，上周五A股市場大幅上漲，且呈現(xiàn)出普漲的格局，大小盤指數(shù)均有所上漲。

5月17日，國務(wù)院組織召開房地產(chǎn)工作相關(guān)會議，供需兩端政策齊發(fā)力。

需求端“三箭齊發(fā)”：一是調(diào)整首付比例；二是取消商業(yè)性房貸利率下限；三是公積金貸款利率下調(diào)25個基點。

從供給端看，一是要著力分類推進在建已售難交付商品房項目處置，全力支持應(yīng)續(xù)建項目融資和竣工交付；二是相關(guān)地方政府應(yīng)從實際出發(fā)，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地；三是商品房庫存較多城市，政府可以以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房；四是設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，預(yù)計將帶動銀行貸款5000億元。

為什么穩(wěn)地產(chǎn)政策要持續(xù)發(fā)力呢？

首先，今年4月商品房銷售面積（TTM）與長期（2005至2019年）趨勢值相比存在超過50%的銷售缺口。且地產(chǎn)銷售端的下行也是信貸數(shù)據(jù)尤其是居民中長期貸款存量增速持續(xù)處于低位的主要原因，而居民端保守的經(jīng)濟行為也是造成儲蓄高企，貨幣活性較低，寬貨幣向?qū)捫庞脗鲗?dǎo)不暢的核心因素。

其次，銷售回款是地產(chǎn)商開發(fā)投資的重要資金來源。從數(shù)據(jù)來看，商品房銷售面積增速領(lǐng)先新開工面積兩個月左右，銷售端缺口必然造成地產(chǎn)投資端的缺口，這是造成內(nèi)需不足的重要因素之一。

再次，之前的保交樓政策對地產(chǎn)環(huán)境的整體改善效果并不明顯，更多是為過去“托底”而非針對當(dāng)下。

最后，需求端政策起效有一定時滯。信心的建立往往需要時間，尤其是對價格形成穩(wěn)定的預(yù)期最為關(guān)鍵。

近期穩(wěn)地產(chǎn)政策逐漸發(fā)力，一定程度上對沖了地產(chǎn)下行的影響。4月地產(chǎn)供應(yīng)端有所修復(fù)，施工面積當(dāng)月增速轉(zhuǎn)正，新開工、竣工面積的當(dāng)月增速降幅均較3月收窄。但銷售端未見明顯改善。預(yù)計隨著穩(wěn)地產(chǎn)政策的落地實施，短期有望推動地產(chǎn)銷售、投資等基本面數(shù)據(jù)出現(xiàn)修復(fù)，中期能否推動地產(chǎn)基本面企穩(wěn)回升還需關(guān)注后續(xù)增量政策的出臺，以及當(dāng)前政策的發(fā)力情況和實施效果。

本次地產(chǎn)政策優(yōu)化是前期政策的延續(xù)，對總需求的提振力度尚需觀察。但“穩(wěn)地產(chǎn)”作為“促增長”政策的重要一環(huán)，其力度不斷加碼對中長期經(jīng)濟增長的穩(wěn)定將會產(chǎn)生積極作用。

而且除了穩(wěn)地產(chǎn)政策外，4月中央政治局會議以后穩(wěn)增長的存量政策也在陸續(xù)落實中，近期特別國債、消費品以舊換新等政策正加速落地。隨著穩(wěn)增長存量政策的落實和增量政策的逐漸推出，疊加制造業(yè)進入補庫存周期，下半年經(jīng)濟增長的動力會有所提升。

A股市場方面，預(yù)計普漲之后將再度進入分化階段。估值修復(fù)方面，高股息標的仍值得關(guān)注。以上證50指數(shù)為例，目前上證50指數(shù)股息率（近12個月）仍處在3.9%左右的歷史較高水平，其與10年期國債收益率的差值仍處于較高位置。從股息率的絕對水平和風(fēng)險溢價的角度看，上證50的指數(shù)配置價值仍較高。中期看，高息價值股的增量資金一方面來自A股存量資金市場風(fēng)格的再平衡，另一方面，隨著穩(wěn)增長政策的加碼，一定程度上會降低市場對高久期利率行情的“追逐”熱度，有助于資金在權(quán)益和固收資產(chǎn)上的配置再均衡。同時，目前高息標的的交易擁擠度仍較為健康。高紅利標的估值修復(fù)仍有較大空間，可繼續(xù)關(guān)注上證50指數(shù)和高息低波指數(shù)的配置價值，股指期貨方面，關(guān)注IH和IF的多頭機會。