本次重慶調(diào)研時(shí)間為2023年12月20日——2023年12月25日

一、要點(diǎn)：

1、玻璃深加工企業(yè)當(dāng)前訂單情況較好，部分深加工企業(yè)12月趕工需求支撐（同時(shí)也有一批深加工企業(yè)已放假）。今年對(duì)于深加工行業(yè)整體資金回款壓力較大，全年盈利情況并不樂(lè)觀（原片價(jià)格漲、但行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，成品價(jià)格并未隨之上漲太多）。

2、重慶4年及以上爛尾/停工項(xiàng)目并不多，更多保交樓項(xiàng)目存在于區(qū)縣（主城區(qū)較少）。區(qū)縣當(dāng)前整體完成進(jìn)度在40%-50%。目前區(qū)縣完全停工項(xiàng)目比例不高，低于20%。

3、對(duì)于國(guó)企來(lái)講，其施工進(jìn)度相對(duì)較快，普遍在2年-2年半能夠竣工；而民企施工進(jìn)度慢于國(guó)企，竣工周期在3-4年比較普遍。

4、不同項(xiàng)目玻璃進(jìn)場(chǎng)時(shí)間有所差異：一般最傳統(tǒng)模式下，需在主體結(jié)構(gòu)封頂之后進(jìn)場(chǎng)，并且對(duì)于玻璃的采購(gòu)需要提前半年左右；但目前也有較多項(xiàng)目玻璃采購(gòu)僅需提前1-2個(gè)月采購(gòu)即可，并且對(duì)于一些項(xiàng)目工期要求嚴(yán)格的，主體結(jié)構(gòu)修建（已完成5、6層以上）與玻璃安裝會(huì)穿插進(jìn)行（便加高主體建筑，下方同時(shí)安裝門窗玻璃）。

二、玻璃深加工企業(yè)交流紀(jì)要：

A、某大型深加工企業(yè)——Low-e為主、家裝較少、部分出口

1、該企業(yè)為全國(guó)大型、高端浮法原片、深加工玻璃（工程玻璃）制造企業(yè)，重慶主要為深加工企業(yè)。今年該企業(yè)盈利能力還是很弱的，基本到三季度才逐步好轉(zhuǎn)，但年底要實(shí)現(xiàn)盈利還是較為困難。從前三季度來(lái)看，行業(yè)內(nèi)北玻毛利（盈利20-30個(gè)點(diǎn)）最高，其次是南玻及旗濱。

2、該企業(yè)重慶深加工企業(yè)原片主要使用本公司其他產(chǎn)地的浮法原片（對(duì)于品質(zhì)要求較高），也有一部分其他企業(yè)質(zhì)量較高的原片。該企業(yè)一般其他原片生產(chǎn)基地庫(kù)存較高時(shí)，一般會(huì)壓一部分庫(kù)存給到其深加工企業(yè)。

3、該企業(yè)表示，對(duì)于深加工企業(yè)（包括他們?cè)趦?nèi)）基本沒(méi)有庫(kù)存（極少），浮法玻璃產(chǎn)線的生產(chǎn)成本上，他們認(rèn)為1600為比較合理成本價(jià)。

4、對(duì)于常規(guī)品種的交貨期通常在15-20天，技術(shù)要求較高的品種一般會(huì)增加10天左右。

5、今年深加工訂單情況比去年整體較好，但也不算樂(lè)觀，今年主要還是資金回籠問(wèn)題比較大（不論國(guó)企或民企）。目前僅少量客戶會(huì)要求直接付全款，但還是對(duì)于大量企業(yè)在付款方面較前幾年有所放松（尤其在年底為了明年的客戶訂單打基礎(chǔ)）。該企業(yè)四季度回款目標(biāo)為7000萬(wàn)，到目前為止完成進(jìn)度不到50%。該企業(yè)其他地區(qū)的基地情況類似，回款完成進(jìn)度在35%-45%。

6、現(xiàn)在訂單情況來(lái)講，更多是結(jié)轉(zhuǎn)訂單，一般新簽訂單往往是接下來(lái)1-3年去執(zhí)行。結(jié)轉(zhuǎn)訂單與新訂單比例一般在4：6或3：7左右。目前新訂單的接受情況來(lái)講，總體不太樂(lè)觀。

7、據(jù)了解，重慶部分深加工企業(yè)訂單情況不太理想，已經(jīng)有一批深加工企業(yè)開始放假。年前還在趕工的深加工企業(yè)目前整體不算太多了，大部分企業(yè)要求能現(xiàn)金結(jié)算的還會(huì)加工，無(wú)法現(xiàn)金結(jié)算的一般不接單了。整體上12月份趕工比較急，后續(xù)逐步減少。

8、成品玻璃庫(kù)存，按照一個(gè)月產(chǎn)量11-12萬(wàn)方來(lái)算，通常累庫(kù)庫(kù)存常規(guī)在5萬(wàn)方，春節(jié)期間成品累庫(kù)一般會(huì)控制在8-9萬(wàn)方。原片存貨還是較少。

9、對(duì)于今年四季度玻璃價(jià)格的情況，比較出乎意料，原本該企業(yè)預(yù)期三季度后價(jià)格上漲空間就不大了，但今年四季度價(jià)格也是維持在比較高的水平。該企業(yè)對(duì)于明年（2024年）浮法玻璃價(jià)格情況判斷：一季度基本能夠維持今年四季度的狀況，不會(huì)像往年一樣跌的太離譜：炒原片（代理商）的一般在春節(jié)前，將資金打給浮法廠，找倉(cāng)庫(kù)進(jìn)行囤貨，到二季度本身玻璃廠也會(huì)有漲價(jià)，導(dǎo)致散戶會(huì)去代理商渠道買玻璃；春節(jié)后或二季度前期或有小幅回落；三季度或又會(huì)上行（三季度上行的原因主要是根據(jù)市場(chǎng)的消費(fèi)習(xí)慣，一般每年下半年為幕墻安裝的節(jié)點(diǎn)），四季度有搶工的情況，價(jià)格會(huì)上行。價(jià)格下線最低看到成本線附近（1500-1600）。

B、某小型深加工企業(yè)——夾膠玻璃為主

1、目前家裝玻璃做的比建筑玻璃多一些。主要訂單來(lái)源門窗廠、家具、散單等（渠道占比較多）。目前該企業(yè)訂單狀況還行，但有些深加工企業(yè)存在接不到訂單的情況，重慶目前深加工企業(yè)200-300家，今年也有不少深加工企業(yè)同行（鋼化廠）倒閉

2、原片庫(kù)存極少，隨采隨用為主（一車幾十噸），以前湖北水運(yùn)過(guò)來(lái)的原片也多，但現(xiàn)在原片來(lái)源集中在川渝地區(qū)（耀華、信義等），

3、今年原片價(jià)格漲、成本抬高，但因?yàn)榧庸て髽I(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，賣價(jià)反而不高，因此導(dǎo)致企業(yè)整體利潤(rùn)情況較差，低于去年。據(jù)了解整體重慶深加工企業(yè)盈利情況均較差，企業(yè)硬挺支撐。

4、訂單發(fā)貨上，下游（門窗廠）最多提前半個(gè)月訂購(gòu)，就能夠發(fā)貨。生產(chǎn)時(shí)間一般在一周左右。

5、正常訂單一天在1000方左右，若僅200-300方基本不會(huì)再生產(chǎn)。目前訂單情況來(lái)講相對(duì)偏多一些。通常訂單情況在過(guò)年前以及過(guò)年后會(huì)偏多，對(duì)于后續(xù)情況來(lái)講，主要要看天氣氣溫狀況。

6、目前部分訂單要求全部付款，對(duì)于合作較好的企業(yè)可以分批支付，目前回款壓力也較大。

三、玻璃需求——地產(chǎn)情況交流紀(jì)要：

A、某大型房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)

1、重慶國(guó)企地產(chǎn)項(xiàng)目相對(duì)情況較好，只是存在建設(shè)比較慢的情況，并不存在爛尾。但包括像金科、財(cái)信、東原、融創(chuàng)、恒大等民企在重慶占比較高，融創(chuàng)、金科等作為重慶兩大龍頭企業(yè)近兩年暴雷，所以流出了大量的“爛尾樓”。此外像恒大的項(xiàng)目其實(shí)陸續(xù)恢復(fù)尚可，主要也是因?yàn)榈乩砦恢帽容^好。另外對(duì)于恒大集團(tuán)來(lái)講，其在重慶的項(xiàng)目基本均納入各區(qū)（主城區(qū)為主）的保交樓項(xiàng)目中，在政府多方渠道的支持下，其在重慶的交付情況相比其他城市會(huì)理想一些。

2、在保交樓大背景下，施工進(jìn)度來(lái)講，對(duì)于部分問(wèn)題更易解決的樓盤施工進(jìn)度較快。而后續(xù)（明年）情況來(lái)講，近兩年新開工確實(shí)也少了，如果按照新開工面積來(lái)推，除開保交樓部分，明年竣工面積是會(huì)減少的。但因?yàn)閲?guó)家比較注重保交樓，后續(xù)的話基本上也是爭(zhēng)取在保交樓項(xiàng)目上能夠陸續(xù)完工，明年這部分重點(diǎn)在于保交樓項(xiàng)目定的目標(biāo)完成量是多少。至于后續(xù)竣工的推行難度來(lái)講也較難評(píng)估，若資金方面緩和，后續(xù)也不存在竣工難度加大，反而會(huì)更好。

3、城中村改造政策對(duì)于重慶來(lái)講影響微乎其微，更多屬于老舊小區(qū)改造。保障性住房政策來(lái)講，對(duì)于成交新的租賃用地建立保障性住房的較少，在重慶更多屬于存量改造，因此前公租房體量較大，更多是盤活各區(qū)的閑置資產(chǎn)。保障性住房新建項(xiàng)目與存量改造比例大概在3：7。

4、政府撥款存在優(yōu)先級(jí)，通過(guò)評(píng)估企業(yè)情況，相對(duì)傾向性先支持本土民營(yíng)企業(yè)——金科（曾位居重慶第一，影響力較大）等。

C、某國(guó)企施工單位

1、房建項(xiàng)目為其主營(yíng)業(yè)務(wù)，目前住宅類項(xiàng)目接的相對(duì)少一些，市政（基建）項(xiàng)目相對(duì)更多。此外今年竣工項(xiàng)目上還包括保障性住房項(xiàng)目——人才公寓，該項(xiàng)目屬于新建工程，2022年開工，今年已竣工（樓層高度在12層左右）。

2、據(jù)了解，此前重慶亦是在疫情影響下，竣工周期有所延遲，基本也在半年左右。3年為行業(yè)平均竣工周期，但該單位項(xiàng)目施工進(jìn)度較快，實(shí)際30層左右住宅項(xiàng)目基本在2年半可以竣工（目前該施工單位在做的有工期為2年半的項(xiàng)目）。此外重慶整體主城區(qū)目前停工/爛尾項(xiàng)目（4年及以上）相對(duì)不多，區(qū)縣會(huì)更多。

3、該施工單位主要合作玻璃深加工企業(yè)以川渝地區(qū)周邊為主，具體為某兩家規(guī)模較大、擁有原片產(chǎn)線及深加工產(chǎn)線的兩家企業(yè)（質(zhì)量品質(zhì)要求相對(duì)較高）。從該施工單位了解到，目前玻璃加工企業(yè)要求全款支付的情況比較多，另外對(duì)于長(zhǎng)期合作、尤其國(guó)企背景的合作方會(huì)有放寬要求。但對(duì)于分批支付的在價(jià)格上會(huì)所求更多。

4、該施工單位一般玻璃進(jìn)場(chǎng)時(shí)間是在工程進(jìn)行到50%左右（主體結(jié)構(gòu)完成封頂后），對(duì)于住宅類大項(xiàng)目基本需要提前半年進(jìn)行采購(gòu)，項(xiàng)目規(guī)模較小的（2-3萬(wàn)平）項(xiàng)目則不需提前這么久。

5、從該施工單位了解到，施工一般會(huì)持續(xù)到小年前后，才會(huì)停工放假。

D、某國(guó)企地產(chǎn)商

1、今年未曾拿地，23年有8個(gè)在建項(xiàng)目，主要為住宅項(xiàng)目，少部分商業(yè)/公寓項(xiàng)目。項(xiàng)目中開工相對(duì)更早的為21年的項(xiàng)目。整體該房企施工速度較快，正常住宅（18層左右）項(xiàng)目?jī)赡陜?nèi)能完全交付，精裝修在兩年半左右。此外該房企不存在19年及更早的項(xiàng)目，基本均能夠按期交付。

2、保交樓主要有兩種方式：（1）開發(fā)商原團(tuán)隊(duì)繼續(xù)進(jìn)行施工，政府對(duì)于資金支付情況進(jìn)行監(jiān)管；（2）由其他開發(fā)商接盤繼續(xù)進(jìn)行施工。保交樓項(xiàng)目并不完全是逾期交付的項(xiàng)目，還存在因有一定交付風(fēng)險(xiǎn)，例如房企暴雷等，也會(huì)納入保交樓項(xiàng)目之中。

3、該房企項(xiàng)目的玻璃入場(chǎng)時(shí)間比較靈活，不需要等待主體結(jié)構(gòu)封頂完成之后再進(jìn)行玻璃安裝，而是在主題結(jié)構(gòu)完成之前，穿插進(jìn)行玻璃安裝。據(jù)了解，很多項(xiàng)目均會(huì)再用該種模式進(jìn)行（不會(huì)等主體結(jié)構(gòu)完全結(jié)束再進(jìn)行玻璃安裝），尤其對(duì)于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度需求較為急迫的項(xiàng)目。一般在主題結(jié)構(gòu)修建5-6層之后，門窗均可以進(jìn)場(chǎng)，主要由外部施工電梯吊上去進(jìn)行安裝。

4、從該企業(yè)了解，玻璃采購(gòu)上并不需提前半年進(jìn)行采購(gòu)，玻璃加工企業(yè)一般從原片加工至成品時(shí)間相對(duì)較短（10天左右），因此在玻璃進(jìn)場(chǎng)前1-2個(gè)月下單采購(gòu)的情況比較常見(jiàn)。而深加工企業(yè)跟上游的訂貨時(shí)間一般也會(huì)提前有一定的采購(gòu)目標(biāo)、計(jì)劃。在項(xiàng)目初期，會(huì)與門窗企業(yè)簽訂框架合同，確定合作的玻璃等企業(yè)，進(jìn)入玻璃安裝流程后，一般企業(yè)仍然會(huì)按月進(jìn)行下單。

5、對(duì)于明年地產(chǎn)行業(yè)情況，該企業(yè)認(rèn)為明年情況會(huì)比今年來(lái)講有所改善，但主要還是在于大家的信心問(wèn)題。

6、對(duì)于今年重慶出臺(tái)的不少地產(chǎn)（尤其需求端）政策的推動(dòng)作用上，認(rèn)為暫時(shí)來(lái)講效果不太明顯。目前重慶的問(wèn)題主要在于前期市場(chǎng)供應(yīng)量太大，還未消化完成。

E、某民企地產(chǎn)商（項(xiàng)目在重慶區(qū)縣）

1、對(duì)于重慶的保交樓項(xiàng)目，本身完全停工、爛尾的項(xiàng)目占比不高，更多為3-4年左右，偏正常工期，但有一定交付風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目（保證現(xiàn)有在建項(xiàng)目的健康）。重慶保交樓項(xiàng)目并未具體給每年劃分完成目標(biāo)或比例，而是根據(jù)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況，若出現(xiàn)流動(dòng)資金困難、自有資金已經(jīng)無(wú)法覆蓋剩余在建工程的情況下；或者出現(xiàn)大規(guī)模的群訴事件，建委均會(huì)介入，以保證項(xiàng)目順利交付，其監(jiān)管的對(duì)象將會(huì)成為保交樓項(xiàng)目。此外，自恒大暴雷后，政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)售資金監(jiān)管方面要求嚴(yán)格，按照要求打入監(jiān)管賬戶的資金比例較高（30%），并且按照建委要求，每年也只能提取三次監(jiān)管資金，目前行業(yè)內(nèi)能夠滿足要求的比較少，若次數(shù)用完之后，再要從監(jiān)管賬戶提取資金支付工程款，只能以保交樓的名義去做。據(jù)了解重慶區(qū)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)較差，若按照建委標(biāo)準(zhǔn)估算，行業(yè)內(nèi)人員普遍認(rèn)為，其保交樓項(xiàng)目占比能達(dá)到70%-80%。

2、該企業(yè)目前項(xiàng)目所在的地點(diǎn)為重慶忠縣，目前基本為健康可持續(xù)的，并未出現(xiàn)完全停工的情況，施工周期一般在3-4年左右。據(jù)了解，由于政府介入較早，該企業(yè)目前的一個(gè)項(xiàng)目（19-20年開工）已陸續(xù)交付，到目前完成進(jìn)度可達(dá)90%，另外該企業(yè)另一項(xiàng)目（18-19年開工）已完全交付。

3、其他區(qū)縣進(jìn)展并沒(méi)有忠縣順利。目前區(qū)縣上完全停工的比例并不高，預(yù)計(jì)僅20%左右。到今年底，區(qū)縣整體保交樓完成進(jìn)度來(lái)講，該企業(yè)預(yù)測(cè)在40%-50%區(qū)間，主要依舊受限于資金問(wèn)題。而整體來(lái)看，區(qū)縣新房、二手房存量是很大的，會(huì)較主城區(qū)更多。

4、該企業(yè)表示，他們的項(xiàng)目中，玻璃進(jìn)場(chǎng)一般是會(huì)在主體結(jié)構(gòu)全部完成之后開始，入場(chǎng)時(shí)間接近于電梯進(jìn)場(chǎng)。若按照三年估算，門窗進(jìn)場(chǎng)時(shí)間在2.2-2.5年左右。對(duì)于玻璃采購(gòu)上，僅需提前1-2個(gè)月進(jìn)行采購(gòu)（對(duì)于門窗公司）。

5、該企業(yè)表示，對(duì)于明年重慶新開工，預(yù)期肯定會(huì)下降；對(duì)于明年的竣工方面，從在建存量上講，明年需要竣工的存量是有的，但竣工速度預(yù)計(jì)會(huì)比今年略有放緩，主要受制于資金問(wèn)題。如果明年資金到位、外加明年地產(chǎn)銷售回款有所好轉(zhuǎn)，基本能持平今年。對(duì)于保交樓的資金來(lái)源方面，更多是靠市場(chǎng)銷售回款，政府資金介入量是很少的：據(jù)了解，重慶政府有專項(xiàng)資金，按照每個(gè)區(qū)縣的項(xiàng)目情況去支持保交樓，政府資金更多從融資渠道獲得。而政府資金方面并沒(méi)有對(duì)于本土或外部房企有所傾向，更多根據(jù)項(xiàng)目本身情況，對(duì)于已經(jīng)預(yù)售更多的樓盤更加傾向去解決。

6、對(duì)于當(dāng)前的地產(chǎn)需求端的刺激政策來(lái)講，該企業(yè)表示影響并不太明顯，在其與客戶交流中，普遍大家對(duì)于經(jīng)濟(jì)預(yù)期的下行，不愿去做大額投資消費(fèi)。

四、部分保交樓項(xiàng)目走訪情況：

1、恒大·御龍?zhí)旆?/span>

該項(xiàng)目于2018年開工，一共31+2棟樓，目前僅最后一棟未交付。施工進(jìn)度上，已封頂，玻璃安裝中。

圖片來(lái)源：新湖研究所

2、啟迪協(xié)信重慶科技城

該項(xiàng)目2019年開工，于2023年11月交付，目前住宅基本交付（1000+戶），但周邊商業(yè)、產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施并未竣工。此外同批次拿地中，仍有一片并未開工（規(guī)劃為政府新型用地），主要受制于資金問(wèn)題。

圖片來(lái)源：新湖研究所

3、江北嘴金融城部分項(xiàng)目

世貿(mào)城市之門于2020年9月開盤，原計(jì)劃2022年9月交付，目前尚未交付。右圖為該片區(qū)其他在建項(xiàng)目。

圖片來(lái)源：新湖研究所

4、恒邦·忠州壹號(hào)（重慶忠縣）

該項(xiàng)目開工時(shí)間為2021年1月30日，計(jì)劃交付時(shí)間為2024年1月。

圖片來(lái)源：新湖研究所

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