保利地產(chǎn)(600048)

事件： 公司公告 7 月銷售和土地購(gòu)置情況。

淡季正?；芈?，同比保持增長(zhǎng)。 公司 7 月實(shí)現(xiàn)銷售面積 83.12 萬(wàn)平方米，比2014 年同期增長(zhǎng) 408.6%，環(huán)比增長(zhǎng)-56.7%；實(shí)現(xiàn)銷售金額 96.63 億元，比去年同期增長(zhǎng) 46.06%，環(huán)比增長(zhǎng)-62.33%。 7 月屬傳統(tǒng)銷售淡季。從環(huán)比數(shù)據(jù)角度看，公司 7 月銷售環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)屬正?，F(xiàn)象。此外，公司同比增速趨勢(shì)向好明顯。 1-7 月公司實(shí)現(xiàn)累計(jì)銷售面積 667.86 萬(wàn)平，同比增長(zhǎng) 20.09%；實(shí)現(xiàn)累計(jì)銷售金額 857.05 億，同比增長(zhǎng) 19.44%。從銷售均價(jià)看， 7 月銷售均價(jià)為 1.16 萬(wàn)元/平，與今年 1 月 1.18 萬(wàn)元/平銷售價(jià)格相比基本持平。我們預(yù)計(jì)公司全年有望完成 1700 億左右銷售規(guī)模。

土地直接投資保持穩(wěn)健。 7 月公司累計(jì)僅獲取項(xiàng)目 3 個(gè)。 7 月公司新增項(xiàng)目累計(jì)占地面積 16.63 萬(wàn)平、累計(jì)建筑面積 45.95 萬(wàn)平，其中權(quán)益建筑面積 45.95萬(wàn)平。以上項(xiàng)目累計(jì)權(quán)益土地款支出在 8.18 億，折合每平米地價(jià) 1779.8 元。按照公司 2014 年所實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷售均價(jià) 1.13 萬(wàn)元/平推算，以上土地儲(chǔ)備具備較好利潤(rùn)率。公司土地直接投資金額較去年同期有所減少，但考慮收購(gòu)上置集團(tuán)預(yù)計(jì)整體投入規(guī)?；境制?。

擬認(rèn)購(gòu)粵高速非公開(kāi)發(fā)行 A 股股份， 形成戰(zhàn)略合作關(guān)系，不排除進(jìn)一步合作可能： 粵高速 2014 年年報(bào)明確表示繼續(xù)夯實(shí)高速公路主業(yè)基礎(chǔ)。按照“降本增利，有進(jìn)有退，做強(qiáng)做優(yōu)高速公路主業(yè)”的工作思路，以省內(nèi)項(xiàng)目為主、省外項(xiàng)目為輔，繼續(xù)整合高速公路資源，為實(shí)施多元化發(fā)展提供支持。同時(shí)要求，繼續(xù)加大高速公路沿線土地開(kāi)發(fā)力度，通過(guò)實(shí)施“平臺(tái)化”運(yùn)作，整合土地、資金和人力資源，以新型商業(yè)運(yùn)作模式帶動(dòng)土地開(kāi)發(fā)工作滾動(dòng)發(fā)展。以科技公司為平臺(tái)，積極推進(jìn)節(jié)能環(huán)保業(yè)務(wù)，開(kāi)拓系統(tǒng)內(nèi)節(jié)能服務(wù)市場(chǎng)，不斷提高項(xiàng)目收益?？紤]目前粵高速在廣東區(qū)域高速路沿線存量土地和保利地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)力，不排除雙方后期在項(xiàng)目運(yùn)作上進(jìn)一步加大合作。

收購(gòu)上置集團(tuán)，補(bǔ)充上海區(qū)域優(yōu)質(zhì)土地。 一旦本次收購(gòu)?fù)瓿?，保利地產(chǎn)有望控制上海核心區(qū)域內(nèi) 100 萬(wàn)平左右優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?？紤]區(qū)域一線城市土地獲取難度大，交易完成將直接增強(qiáng)保利地產(chǎn)區(qū)域經(jīng)營(yíng)實(shí)力。

投資建議：維持“買入”評(píng)級(jí)。 預(yù)計(jì)公司 2015、 2016 年每股收益分別是 1.37和 1.64 元， RNAV 在 19.84 元。 按照公司 8 月 10 日 9.82 元股價(jià)計(jì)算，對(duì)應(yīng)2015 和 2016 年 PE 為 7.17 倍和 5.99 倍。 維持對(duì)公司的“買入”評(píng)級(jí)。給予公司 2015 年 12 倍市盈率，目標(biāo)價(jià)格 16.44 元。