要點(diǎn)：

1、走訪情況：走訪的部分企業(yè)，大多均處于封頂階段，安置房進(jìn)度明顯較快于商品房（部分安置房已交房），一些項目已經(jīng)開始安裝玻璃及護(hù)欄，爛尾10多年的項目，今年施工進(jìn)度非常快。

2、業(yè)內(nèi)交流情況：（1）兩家企業(yè)對于保交樓有不同的態(tài)底，一家樂觀中謹(jǐn)慎，另一家謹(jǐn)慎中樂現(xiàn)；（2）對于爛尾及停工項目定義有一定區(qū)別；（3）兩方均認(rèn)為可以關(guān)注今年9-10月及年底的兩個時間點(diǎn)，會有項目進(jìn)入交付期，可以有所期待，但今年不會100%完成（一家抱有完成70-80%的預(yù)期），可能會有少部分項目延期至明年交付。此外，據(jù)了解明年還有200多個保交樓項目，但明年最重要的還是要看資金問題解決情況。

部分項目走訪情況：

2023年8月9日上午，走訪了部分房企項目：碧桂園、融創(chuàng)、啟福城，實地考察施工情況。整體看下來，除碧桂園部分僅施工到10幾層樓，其余大多數(shù)均已在封頂階整。整體安置房進(jìn)度明顯較快（完工的較多，部分已經(jīng)交房），部分項目已經(jīng)開始玻璃安裝階段，具體情況如下：

1、碧桂園·云頂及附近安置房項目

碧桂園（云頂）一期項目大部分處于封頂除段，8號樓正在進(jìn)行玻璃安裝，從工人施工數(shù)來說，相對其他項目較少。從售樓處了解到，10棟樓盤目前僅剩余1棟樓盤在出售。此外，碧桂園仍有其他項目正在施工（樓層加高）階段。從其附近安置房來看，基本已竣工，從相關(guān)人士處得知，目前部分已經(jīng)開始陸續(xù)拿鑰匙。

2、融創(chuàng)·御湖宸院

該項目屬于按計劃去年應(yīng)交付的72個項目其中之一，因疫情等多方原因，納入今年保交樓的147個項目之中。部分樓已封頂，玻璃已安裝，陽臺護(hù)欄安裝中。其余都處于封頂階段。

3、啟福城

該項目同樣屬于按計劃去年應(yīng)交付的72個項目其中之一，已納入今年保交樓（147個） 項目中。從業(yè)內(nèi)人士處了解到，該項目爛尾時間已久 （10年多），大多接近封頂階段，因資金問題而停滯，今年起開始復(fù)工，已經(jīng)有部分交付。今年施工進(jìn)度來看，整體非?？欤陆ǖ幕疽恢芤粚拥男蔬M(jìn)行。

業(yè)內(nèi)交流紀(jì)要：

A、某大型房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)

Q：鄭州保交樓政策執(zhí)行到現(xiàn)在實際效果怎么樣？

實際上我個人覺得還是可以的，因為從去年保交樓出臺之后，其實市場上很多人包括我們也認(rèn)為，可能各方資金都不太愿意進(jìn)入了，都覺得還是對這個事情的信心沒那么足，但是今年開始我們一是從這種交房的情況來看，上半年就有十幾個保交樓的項目已經(jīng)交付了，而且其中有幾個項目都是那種可能停工7、8年的老項目，都比較老大難的這種，它都能實現(xiàn)交付的話，其實說明解決的力度還是比較大的。

另外一方面，我們從市場上看到的一些樓盤的情況，我跑了有20多個樓盤左右，基本上都在正常施工，極少數(shù)的項目可能人數(shù)上會少一點(diǎn)。

Q：我走訪了啟福城項目，看進(jìn)度進(jìn)行的挺快的，也是安置房+商品房？

啟福城就是我剛才說的，時間比較長的一個項目，可能有10多年了?，F(xiàn)在也已經(jīng)交付了一批了。啟福城跟鄭州的這種城改其實都是這樣，鄭州的城改都是一部分安置加一部分開發(fā)的項目，如果你去其他項目也都是這樣子，一部分安置的，一部分開發(fā)的，這是鄭州城改的一個模式。不同企業(yè)也不太一樣，因為鄭州之前有一段時間是整個的城中村改造，城改都是開發(fā)商在做的，開發(fā)商他為了保證自己的現(xiàn)金流，有些企業(yè)會先蓋商品房，但是當(dāng)時有一些階段性的政策，正常來講鄭州的成長模式是你必須先把安置完成之后才能去進(jìn)行這種商品房的開發(fā)。因為其實他不建安置房，它的成本也在增加，他要給這些人每個月付租房錢，各種過渡費(fèi)，占了他們地、房子的人還要付錢，這也是有些企業(yè)撐不下去的原因，因為量比較大，一天不交付，你的安置費(fèi)、過渡費(fèi)就是每天都得給人家付的。如果時間長了的話，其實成本也是相當(dāng)高的。

Q：鄭州所謂的爛尾樓或者停工的樓，主要是什么原因?qū)е碌?？爛尾和停工怎么界定？

我覺得還是因為這幾年疫情，加上720暴雨等相關(guān)影響比較大，然后因為市場的因素，全國性的市場下行，這也是一部分原因。而在疫情之前那種已經(jīng)停工了很多年的那種項目其實比較少，應(yīng)該說可能也就10個左右，不會太多。但是在疫情，尤其去年停工爆發(fā)出來之后，其實網(wǎng)上沒有統(tǒng)計，但鄭州停工的項目可能有140多個，但這種就是屬于停工，并不是爛尾。之前有這種被大家定義為爛尾的項目，其實可能也就在10個左右，所以市場上有些定義不太合理，它確實停工了，但其實它不能算是爛尾。

Q：對于地產(chǎn)竣工周期，我們一般是按照30-33個月來計算，而這幾年疫情影響，存在延期現(xiàn)象，您覺得會推遲了多久？

我覺得應(yīng)該6-10個月多這樣的一個推遲，因為其實從真正停工，從去年到今年年初可能也就那么幾個月。因為太長了的話，政府當(dāng)時給他說了，因為疫情停工的不算企業(yè)違約，如果時間太長的話，肯定業(yè)主也不會愿意的。

Q：對于保交樓的資金來說，政府資金會有傾向性嗎？其余資金來源主要有哪些？

政府資金的話應(yīng)該跟公司大小沒有什么關(guān)系，應(yīng)該可能跟項目有關(guān)。主要是因為鄭州的保交樓都是一樓一策，因此要根據(jù)項目來，可能有些看解決的難易程度，或者是對于社會民生的影響程度，他肯定是有一個評估的。除此之外，各路的資金應(yīng)該都有，包括之前項目回款等等。

Q：如果全國來看，關(guān)于保交樓方面的，您有什么看法嗎？

對于保交樓之后到年底，到底還能發(fā)力多久，能夠落地多久，我覺得現(xiàn)在已經(jīng)說是從市場的角度去看這個事了，現(xiàn)在是政治任務(wù)必須完成，我覺得還是應(yīng)該能基本上按照計劃推得動的，但稍微打點(diǎn)折扣的那種情況，畢竟?fàn)可娴矫裆鷨栴}，牽涉到社會問題，社會因素比較多。

然后對于明年的保交樓來說，只是說像正常的它應(yīng)該年底之前都應(yīng)該竣工的這一批，但是還有一批剛才在討論停工跟爛尾之間的問題，因為有一部分可能就應(yīng)該是明年到后年才進(jìn)入，所以說明年到后期肯定還有一個緩沖。

Q：新出的鄭15條有什么影響？近期鄭州二手房掛牌量增加與此有關(guān)嗎？

新出的15條，里邊很多可能都是以前都已經(jīng)在執(zhí)行的政策，只是重新提了一下。包括網(wǎng)上可能大家比較關(guān)注幾個方面：

一是取消限售。大家可能認(rèn)為對市場影響比較大，但是其實去年的時候鄭州的限售都已經(jīng)從三年改成一年了，所以說這個影響其實也已經(jīng)降到很低了。另外的話限售里邊其實有一個前提條件：是改善置換的話，可以取消這種限售，并不是說全面的取消。所謂改善置換，現(xiàn)在沒有細(xì)則出來，但是其他城市好像是有這樣的，就是說需要先去開個證明說我要進(jìn)行置換、進(jìn)行改善購房，就可以把現(xiàn)有的房予出售，進(jìn)行再次購房。所以這個說是取消限售，其實對鄭州來講并不是說一個很突破性的政策。

二是降存量房利率。其實之前鄭州說的是要調(diào)降存量房利率，但是幾天之后河南省出了一個文件，里面有關(guān)于降存量房的，說的是按照購房合同（貸款合同）約定的這種條款來降低存量房利率，但是這兩個文件之間其實雖然說了這個事，但是還是有一定差異的。鄭州當(dāng)時說的是調(diào)降存量個人住房貨款利率，但是按照省里邊出的文件的話，就是正常的LPR調(diào)降，也會使得個人的房貸降低，但是你的加點(diǎn)其實沒有變化，所以這個其實就是合同之內(nèi)約定的東西，可能跟大家的預(yù)期也不太一樣。

其他的就是現(xiàn)房銷售試點(diǎn)、車位可以預(yù)售等。現(xiàn)房銷售其實還是在去存量庫存，這整個事件我覺得因為現(xiàn)在國家也在提倡解決這個問題，這就不光是說鄭州，很多地方都在提，包括省層面，全國層面都在提現(xiàn)房銷售推進(jìn)工作，但是鄭州試點(diǎn)也更多就是例行性的文件執(zhí)行，但是呢又往前稍微推了那么一步：就是說這次加了“試點(diǎn)”，試點(diǎn)的話其實很狹窄，就是在全市拿了兩個項目一一鄭東新區(qū)和惠濟(jì)區(qū)作為試點(diǎn)，所以說對市場的影響就有限。從另一方面考慮來說，其實很多項目已經(jīng)邁到現(xiàn)房銷售的階段了，現(xiàn)在依舊是有很多沒有賣出去。保交樓的工作，現(xiàn)在推的那么快，在幾個月之后，進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段的房源會更多。如果說未來全面推行現(xiàn)房銷售的話，近幾年來看可能難度比較大。

總的來說，一些政策基本上都是以前已經(jīng)有了政策，然后重提了一下，如果非要說這個事情跟鄭州二手房掛牌量增加有關(guān)系的話，可能就是大家預(yù)期有點(diǎn)下降了，可能大家以為新出15條是不是要出更加猛的一些政策，但是實際出來之后發(fā)現(xiàn)這個政策力度不及預(yù)期，可能對市場的這種推動作用沒那么強(qiáng)，覺得以后市場可能不會說有比較大的提振作用，有可能會增加一點(diǎn)這種現(xiàn)象。

Q：像之前發(fā)布的城中村改造政策會怎樣去解讀？

城中村對鄭州可能影響不大，因為鄭州市區(qū)的城中村基本上都已經(jīng)改造完了，但是對北上廣這些一線城市肯定影響還是比較大的，但是對于這種是中西部的二三線城市可能影響沒有那么大。因為如果說現(xiàn)在的市場總體是在下行的話，我寧愿去公開市場上去拍地，這個可能會更好一些。城中村改造涉及到的東西還是比較復(fù)雜的，這種村民的處理，政府之間的關(guān)系處理，整個項目的投資前期，投入的資金量也比較大，然后拖的周期可能也會比較長，項目的這種可控度也比較復(fù)雜。

B、某新三板上市地產(chǎn)顧問及新房代理機(jī)構(gòu)

Q：當(dāng)前這些項目施工進(jìn)度怎么看？

在我們看來施工進(jìn)度挺慢的，鄭州的爛尾樓都是臨近封頂?shù)摹?/span>

Q：怎么界定爛尾和停工？比如說近期疫情兩三年影響的這種也是算作是爛尾嗎？

我們定義爛尾是這樣的：首先是開發(fā)商他具備再造樓盤的能力，那么其次這個項目的停工已經(jīng)有至少三年，且未來它不再具備開發(fā)這個項目的能力了，很有可能是未來可能會有國資或者是政府出面，再或者其他開發(fā)商來進(jìn)行接手。

Q：對于保交樓的資金來源方面怎么看？

保交樓是這樣的，對于鄭州來說，開發(fā)商之間的連鎖反應(yīng)太大，加上國家之前的三道紅線，所以在去年有很多項目，很多開發(fā)商資金都已經(jīng)出來了。對政府來說還是會優(yōu)先給本土房企，作為紓困資金，或者是一些其他便利的條件。政府它會分為幾批，比如說去年10月到12月的資金，政府是首先給本土方進(jìn)行發(fā)放，然后像其他的這種規(guī)模性的他們也會去爭取，但是政府也是按步驟來的去給。首先本土是他們更傾向的，外部的房企背后有集團(tuán)支撐，那么對于我們本土的企業(yè)（建業(yè)、康橋等等） 來說，確實是要給一些扶持政策的。

銷售回款還是目前主要的資金來源，政府給每個項目配的都有銀行專用貸款，錢出來只是那個項目能用，不夠靈活。另外，其實政府能夠提供的資金還是非常有限。

Q：鄭州開發(fā)商外部與本土的占比是怎樣的？

外來的開發(fā)商占比大概是60%-70%，本土企業(yè)占比30%，這個是在去年之前的數(shù)據(jù)。

Q：鄭州保交樓項目量大概有多少，進(jìn)度如何了？

鄭州第一批（今年） 的保交樓的項目一共是147個，其中72個是原本去年要完成的，但因為當(dāng)時疫情封控，大家都陽了，因此放在了今年，變成了147個，明年是200多個。今年上半年是已經(jīng)交付了大概三分之一，今年的話，我們預(yù)期年底應(yīng)該可以完成70%-80%。上半年完成的少主要還有過年放假的影響。

當(dāng)前房企還是比較難的，7月、8月整體的市場表現(xiàn)比較平淡，對開發(fā)商來說，如果銷售市場好一點(diǎn)的話，保交樓的進(jìn)度會更快，但是七八月的市場都很慘淡，九、十月份我們預(yù)計的可能銷售情況會有明顯的好轉(zhuǎn)，但是它的銷售、成交大規(guī)模反彈的這種可能性不是特別大，盡管現(xiàn)在政策還在放寬。因為這個房子給銷售掉，他才能回流一部分資金，投入接下來的施工或者是運(yùn)營。我們說，政府給扶持是一方面，更重要的是開發(fā)商自我的造血能力。其實今年三四月份的時候，鄭州是有一定的小陽春，那個時候像融創(chuàng)的樓盤，是有投入資金加快建設(shè)的，因為它只有加快建設(shè)以后才好賣，但是很快到五一過完了以后，市場馬上就下去了，下去了以后現(xiàn)在又回歸到之前的樣子。

在我們6月份沒有發(fā)布半年報、沒盤點(diǎn)之前，開發(fā)商給我們傳達(dá)說，沒問題，今年底鐵定交，結(jié)果還是有一些出現(xiàn)延期了，而且在我們盤點(diǎn)完了以后，發(fā)現(xiàn)目前確實還是存在一定困難的。市場上其他樂觀的看法，跟我們之前沒深度盤點(diǎn)完之前的判斷是一樣的，政府的保交樓肯定是要保的，這是沒問題的，大家一致認(rèn)為在9月份10月份，傳統(tǒng)的金九銀十還會有一個小幅度的一個高峰，無論是開發(fā)商的降價促銷還是購房客戶來說，也認(rèn)為9月份、10月份會給很多優(yōu)惠，會有一波的就是促進(jìn)成交的動力。在12月底會有一個上市公司的一個促銷，要完成年度報告，這個是比較常規(guī)比較正常的判斷。在此基礎(chǔ)上，我們的話更多是謹(jǐn)慎的、偏樂觀，他們可能更多是樂觀的、偏謹(jǐn)慎。

對于明年的200多個項目，我們只能從謹(jǐn)慎的角度去說，其實更多的重心應(yīng)該放在第一批上面，先看今年怎么樣，現(xiàn)在最主要就是錢的問題，不管企業(yè)也好，政府也好，主要還是錢的問題。

此外，從該機(jī)構(gòu)還了解到，部分交房的，趕工跡象非常明顯，存在質(zhì)量問題：整體工程與地下室問題。少數(shù)部分不具備交付條件的也進(jìn)行了交付。

七禾帶你去調(diào)研，最新調(diào)研活動請掃碼咨詢