進(jìn)入2022年，國內(nèi)資本市場陷入持續(xù)調(diào)整，不論是股民、基民還是期民，賬戶都“綠”的心發(fā)慌。

哀鴻遍野之中，作為另類資產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品卻脫穎而出，在年內(nèi)走出了“一枝獨(dú)秀”的多頭行情，其高漲的走勢更是讓諸多基金公司進(jìn)步發(fā)布風(fēng)險提示，甚至還采取了停牌措施。

公募REITs年內(nèi)集體大漲

今年以來，目前市場上發(fā)行并上市的11只公募REITs均獲得正收益，其中又以富國首創(chuàng)水務(wù)REIT和紅土鹽田港REIT走勢最好，二級市場年內(nèi)漲幅分別為38%和30.88%。博時蛇口產(chǎn)園REIT和建信中關(guān)村REIT的漲幅在20%以上，即便是表現(xiàn)最差的浙商滬杭甬REIT 漲幅也有3.61%。

富國首創(chuàng)水務(wù)REIT成立來走勢

從成立至今的表現(xiàn)看，11只公募REITs也均實(shí)現(xiàn)正收益。其中，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT的漲幅依舊位列榜首，二級市場漲幅達(dá)到101.89%，實(shí)現(xiàn)翻倍。自2021年上市以來，富國首創(chuàng)水務(wù)公募REIT多次收獲漲停，其中最近的一次就發(fā)生在2月8日。緊隨其后的是紅土鹽田港REIT，漲幅為74.13%；還有4只REITs成立以來漲幅也超過40%。

制表：七禾研究中心

暴漲背后原因何在？

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公募REITs的此輪大漲，主要與A股的基建投資熱有關(guān)。REITs的底層資產(chǎn)一般是基建（高速公路、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施），而年初至今，基建投資一直是市場的主線，持續(xù)獲得資金的關(guān)注。在A股市場，很多基建類個股也在年內(nèi)取得了不錯的漲幅。

此外，自公募REITs問世以來，各項(xiàng)利好也都在加速落地。去年12月，發(fā)改委表示，要加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金有關(guān)工作等。日前，在滬深交易所開通基金通為公募REITs場外份額提供補(bǔ)充退出渠道之后，公募REITs還迎來了一個“里程碑”式的政策出臺。1月29日，財政部、稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)稅收政策的公告》，針對公募 REITs 資產(chǎn)重組及發(fā)行階段的稅收環(huán)節(jié)予以優(yōu)化。

還有市場人士指出，公募REITs作為一類全新的配置品種，兼具股債屬性，股性體現(xiàn)為場內(nèi)價格的變動，債性體現(xiàn)為每年穩(wěn)定的高比例分紅，介于股債之間的特性使其備受資金青睞。資金的入場會推高REITs的價格，強(qiáng)勢的走勢又會吸引投資者的入場，兩者之間形成正向反饋，這或許也是公募REITs暴漲的原因之一。

相繼停牌、提示風(fēng)險

過快上漲自然也意味著風(fēng)險的增加，面對如此漲幅，多只公募REITs紛紛發(fā)布提示風(fēng)險公告，并臨時停牌。

2月14日晚間，博時蛇口產(chǎn)園REIT、建信中關(guān)村REIT、華安張江光大REIT相繼發(fā)布提示風(fēng)險公告甚至停牌公告。此外，紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT也曾在2月8日發(fā)布風(fēng)險提示及停復(fù)牌公告。

在這些停牌和交易風(fēng)險提示公告中，各家公募REITs都通過舉例的方式列舉了二級市場漲幅較大的風(fēng)險：公募REITs以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的，隨著交易價格大幅上漲，凈現(xiàn)金流分派率將顯著下降。

以漲幅居首的富國首創(chuàng)水務(wù)REIT為例，如果投資者在首次發(fā)行時買入該產(chǎn)品，買入價格為3.7元/份，其在2021年度的凈現(xiàn)金分派率為7.335%；若在二級市場以7.263元/份的價格買入，則在2021年度的凈現(xiàn)金分派率僅為3.737%。如果二級市場的價格明顯高于資產(chǎn)端價值，還會加大回落概率，價格會逐步向內(nèi)在價值回歸，具有較大投資虧損風(fēng)險。

成立至今持續(xù)火爆

對于公募REITs，可能不少投資者都比較陌生，因?yàn)樵摦a(chǎn)品在2021年才正式進(jìn)入大部分國內(nèi)公募投資者的視野。

REITs全稱為Real Estate Investment Trust，即不動產(chǎn)投資信托基金，最早誕生于美國，指的是在證券交易所公開交易，通過證券化方式將具有持續(xù)、穩(wěn)定收益的不動產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為流動性較強(qiáng)的上市證券的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。通俗來說，我們可以將其理解為資產(chǎn)的IPO。

需要注意的是，公募REITs屬于封閉式基金，成立后不能申購，不能贖回，且這類產(chǎn)品的封閉期很長（20-99年），只能通過二級市場買賣，漲跌幅限制為上市首日漲跌幅30%，之后為10%。

2021年5月31日，國內(nèi)首批9只公募REITs面向公眾投資者集中認(rèn)購。半年后，又有兩只產(chǎn)品作為第二批公募REITs正式獲批。自誕生之日起，公募REITs就異?；鸨?，“一日售罄”、“高倍超募”也一度成為其關(guān)鍵詞。

多個REITs項(xiàng)目整裝待發(fā)

隨著市場對公募REITs的關(guān)注度的提升，越來越多的原始權(quán)益人開始參與REITs的申報，REITs產(chǎn)品的籌備也進(jìn)入了快車道。據(jù)滬深交易所公布的項(xiàng)目動態(tài)所示，當(dāng)前有4只公募REITs等待發(fā)行許可，分別是鵬華深圳能源清潔能源REIT、國泰君安臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園REIT、華夏中國交建高速公路REIT以及國金鐵建重慶渝遂高速公路REIT，后三者均在上海證券交易所上報。

此外，還有不少REITs產(chǎn)品也在落地過程中。比如西安凈水處理有限公司公司基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs中標(biāo)候選人，西部證券股份有限公司中標(biāo)；寧夏交通投資集團(tuán)有限公司也完成了基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目的招標(biāo)工作；無錫太湖城傳感信息中心發(fā)展公司公募REITs項(xiàng)目也發(fā)布了中標(biāo)供應(yīng)商。

還能追高入場嗎？

那么，在“瘋狂”的上漲過后，REITs是否還具備炒作空間？投資者能否繼續(xù)追高入場？新的REITs項(xiàng)目落地后，投資價值又有幾何呢？

建信基金相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，整體而言，一級和二級市場就同一資產(chǎn)的定價是密切關(guān)聯(lián)的，估值定價相互錨定又相互修正，因此兩方面的長期走勢應(yīng)該逐步趨同。但受產(chǎn)品端屬性、市場情緒影響，兩者可能會出現(xiàn)短期偏離的現(xiàn)象。若二級市場價格明顯高于資產(chǎn)端價值，則回落概率較大，此時投資公募REITs的風(fēng)險收益比可能有所下降。

REITs研究中心提醒，投資者應(yīng)基于理性的價值判斷，根據(jù)未來的分紅預(yù)期合理評估REITs價值，抱著長期配置的心態(tài)來投資公募REITs。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，公募REITs可以提供相對穩(wěn)定的分紅收益，其總的長期復(fù)合回報也相當(dāng)可觀。另外，公募REITs與股票、債券等其他金融資產(chǎn)關(guān)聯(lián)性低，風(fēng)險分散效果也較好，具有較高的配置價值。

同時，有業(yè)內(nèi)人士指出，公募REITs溢價還受到避險情緒推動，春節(jié)前后A股市場表現(xiàn)不及預(yù)期，REITs也間接成為部分投資人的投資選擇。此外，目前REITs的可流動份額不超過100億元，可供交易的盤面太小，容易受到投機(jī)資金的影響。

小編在此也做個提醒，上市至今，公募REITs一直屬于火爆狀態(tài)，當(dāng)前二級市場更是炒作明顯，雖然公募REITs具有較高的配置價值，但仍建議想要參與其中“分一杯羹”的朋友理性看待暴漲，警惕追高風(fēng)險。

注：以上內(nèi)容僅供參考，不作為投資建議，市場有風(fēng)險，投資需謹(jǐn)慎！

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