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紐約房價出現(xiàn)泡沫跡象 房東開始大幅下調(diào)房租

最新高手視頻! 七禾網(wǎng) 時間:2017-05-22 13:53:17 來源:鳳凰網(wǎng)

今年伊始,中國加強資本外流的管制力度,其中一部分原因是為了遏制境內(nèi)資金流出境外購買房地產(chǎn)的勢頭。如今來看,這種外匯管制政策似乎達到了預期的效果。


從房地產(chǎn)中介機構Cushman & Wakefield公司提供的信息來看,今年第一季度紐約房地產(chǎn)市場總銷售額比去年同期水平大幅下降58%至43億美元。


而全美房地產(chǎn)的銷售情況也不甚樂觀,從研究機構Real Capital Analytics公司提供的數(shù)據(jù)來看,全美房地產(chǎn)銷售總額比去年同期下滑18%。


目前中國居民換匯時需要承諾外匯資金不會用于購買海外房產(chǎn)、證券資產(chǎn)、人壽保險或其他投資類保險產(chǎn)品。盡管這種監(jiān)管固定并不是新鮮事,但是此前居民換匯之前無需簽署此類保證書。同時,居民換回時需要提供一份外匯資金使用的詳細計劃用途,包括商業(yè)差旅、海外留學、探親、醫(yī)療服務、商品貿(mào)易或購買非投資型保險產(chǎn)品,并具體說明外匯資金使用的年月日期。


此外,違反中國外匯監(jiān)管政策的居民或機構將被加入外匯監(jiān)管部門的監(jiān)察黑名單,未來三年將不再享有換匯額度,并將接受監(jiān)管部門的反洗錢審查。同時,居民換匯時需要遵守中國政府對洗錢、逃稅以及地下錢莊等犯罪行為的法律法規(guī),并確認沒有將個人每年換匯額度借給其他人。


不過,分析師指出,中國外匯管制政策只是紐約房地產(chǎn)市場遇冷的導火索而已。過去幾個月中,紐約、圣弗朗西斯科以及其他主要城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)見頂跡象,各大城市的房地產(chǎn)價格已經(jīng)明顯高估,并有一大批新建高端房產(chǎn)涌入市場導致供應量快速上升。


早在去年十二月,分析師就指出,未來幾個季度中將有大量新建房屋進入美國房地產(chǎn)市場,同時美國房地產(chǎn)市場的復蘇周期也已經(jīng)進入第八個年頭,即使是一位來自中國的房地產(chǎn)投資者也看出來:“美國房地產(chǎn)市場很可能即將見頂?!?/p>


盡管一些市場人士可能將美國房地產(chǎn)市場遇冷的原因歸咎到特朗普總統(tǒng)身上,不過分析師認為,目前美國市場銷售總額快速下降的問題基本與特朗普總統(tǒng)無關。過去六年中,美國房地產(chǎn)市場在金融危機崩盤后開始迅速反彈,房產(chǎn)價格實現(xiàn)長期快速增長。如今,紐約和圣弗朗西斯科等大型城市中已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)過度建造的跡象,而這些美國主要城市也成為這波房地產(chǎn)大牛市的主要受益者。


圖注:曼哈頓地區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)銷售額降至過去六年來最低點


不過,特朗普總統(tǒng)近期遇到的政策改革阻礙也在一定程度上導致房地產(chǎn)市場中潛在買家開始躊躇不前。一些美國房地產(chǎn)市場投資者擔心,特朗普總統(tǒng)此前承諾的減稅方案可能無法通過美國國會審批,而這項政策對于美國房地產(chǎn)市場而言是一個重大利好。與此同時,另外一批投資者擔心,如果特朗普總統(tǒng)按照此前的承諾下調(diào)稅費并提高美國政府在基礎設施建設的投資力度,可能會點燃美國經(jīng)濟通脹率大幅上升,帶動美國市場利率攀升,這對于負債驅(qū)動的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營模式而言又是一大利空因素。


因此,分析師指出,特朗普總統(tǒng)推行經(jīng)濟政策改革的時間表中存在巨大的不確定性,這一因素導致全美范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場投資者普遍持觀望態(tài)度。美國房地產(chǎn)投資公司Mesa West Capital負責人Jeff Friedman認為,房地產(chǎn)市場中買賣雙方存在較大分歧,只有雙方對政策預期保持一致,才能達成更多交易。


同時,如果房地產(chǎn)投資者擔心美國利率將開始走高,他們更應當關注特朗普總統(tǒng)的政策導向而不是美聯(lián)儲的長期利率預測點陣圖,因為分析師認為特朗普總統(tǒng)實際上希望美國利率維持在較低水平。


但是,從最基本的供需關系來看,紐約商業(yè)房地產(chǎn)市場中供應過剩是導致成交額快速下降的根本原因。在多年房地產(chǎn)市場回暖之后,美國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造了大量的酒店和高級公寓等商業(yè)地產(chǎn)。如今,由于供應量快速增加,房東們開始大幅下調(diào)房租價格,貸款機構也開始收緊貸款門檻。


兩年前,美國房地產(chǎn)開發(fā)商Louis Ceruzzi和一個中國合伙企業(yè)共同購買了一塊位于第五大道的地皮,當時這筆交易的成交價高達2.75億美元,比2011年這塊地產(chǎn)的市場價格翻了一番。2015年年底,Louis Ceruzzi表示第二年春天將開始開發(fā)這一塊商業(yè)地產(chǎn)。但是,一年多之后的今天,這一塊商業(yè)地產(chǎn)仍然是空蕩蕩的,只有隨處散落的橡膠建材。


責任編輯:韓奕舒

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