事件:為了解首開(kāi)股份的項(xiàng)目開(kāi)工、銷售、融資等經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀,我們對(duì)其進(jìn)行了調(diào)研。 點(diǎn)評(píng):我們認(rèn)為,首開(kāi)股份今年有一定銷售壓力,靈活定價(jià)等銷售策略效果尚可。 2011年首開(kāi)股份計(jì)劃銷售176.03萬(wàn)平方米(含未合并報(bào)表項(xiàng)目11.78萬(wàn)平方米),比去年91萬(wàn)平方米的銷售面積增長(zhǎng)93.43%。銷售計(jì)劃構(gòu)成中,京內(nèi)項(xiàng)目98.93萬(wàn)平方米(含保障房51.15萬(wàn)平方米),占56.2%,京外項(xiàng)目77.1萬(wàn)平方米,占43.8%。但由于今年銷售計(jì)劃增幅較大,且北京是本輪調(diào)控政策最嚴(yán)厲的城市,首開(kāi)股份銷售壓力較大。 我們從首開(kāi)股份前5個(gè)月的銷售情況來(lái)看,京外項(xiàng)目去化率優(yōu)于京內(nèi)項(xiàng)目。 今年一季度首開(kāi)股份銷售回款31.26億元,前5個(gè)月銷售回款約50億元(其中合并報(bào)表項(xiàng)目約40億元),離全年目標(biāo)還有一定差距。 首開(kāi)股份今年3、4月銷售情況不理想,5月公司積極調(diào)整了銷售策略,如依據(jù)市場(chǎng)情況靈活定價(jià)、小面積推盤(pán)、實(shí)行銷售獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制等,銷售有一定起色。以北京常青藤項(xiàng)目為例,5月推盤(pán)9000萬(wàn)平方米,采取降價(jià)銷售,去化率達(dá)80%。下半年推盤(pán)項(xiàng)目中,北京保障房項(xiàng)目由于客戶鎖定,銷售不成問(wèn)題(小屯項(xiàng)目由于規(guī)劃調(diào)整,今年達(dá)不到銷售條件),其他項(xiàng)目公司將繼續(xù)采取市場(chǎng)化的銷售策略,加大銷售力度,力保完成銷售任務(wù)。 此外,首開(kāi)股份項(xiàng)目開(kāi)復(fù)工按計(jì)劃進(jìn)行,全年計(jì)劃暫不考慮調(diào)整。2011年公司計(jì)劃新開(kāi)工381.07萬(wàn)平方米(含未合并報(bào)表項(xiàng)目111.53萬(wàn)平方米),主要集中在下半年。前5個(gè)月合并報(bào)表項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)新開(kāi)工50萬(wàn)平方米,新開(kāi)工均按計(jì)劃進(jìn)行,全年計(jì)劃暫不調(diào)整。 另值得一提的是,首開(kāi)股份土地儲(chǔ)備豐富,新增土地計(jì)劃可能根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整。 據(jù)悉,首開(kāi)股份現(xiàn)有在建擬建項(xiàng)目37個(gè)(并表),建筑面積約1260萬(wàn)平方米(權(quán)益內(nèi)約1173萬(wàn)平方米),按目前的開(kāi)發(fā)能力,至少能滿足公司4年的開(kāi)發(fā)需求。前5個(gè)月公司新增項(xiàng)目3個(gè),建筑面積約58萬(wàn)平方米,土地款約30億元。 首開(kāi)股份計(jì)劃全年新增拿地支出約50億元,由于公司目前土地儲(chǔ)備豐富,不排除公司可能會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整年初土地儲(chǔ)備計(jì)劃。 另外,首開(kāi)股份多渠道融資緩解資金壓力,資產(chǎn)狀況良好。 截至2011年3月31日,首開(kāi)股份資產(chǎn)負(fù)債率75.73%,有息負(fù)債率57.29%,賬上現(xiàn)金83億元,短期借款5億元,一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債79億元,長(zhǎng)期借款110億元,尚無(wú)短期償債壓力。我們預(yù)計(jì)公司2011年經(jīng)營(yíng)資金需求約130億元,除銀行貸款外,公司積極需求信托、中期票據(jù)和私募債等多種融資方式,融資成本相對(duì)較低,并取得一定成效,加上前5個(gè)月份約40億元的銷售回款,有利于緩解公司資金壓力。和其他中大型房地產(chǎn)上市公司比較,公司資產(chǎn)狀況良好。 按照我們假設(shè)的項(xiàng)目結(jié)算進(jìn)度,預(yù)計(jì)首開(kāi)股份2011-2013年每股收益分別為1.15元、1.48元、2.00元,同比增長(zhǎng)27.89%、29.01%、34.62%。 前期市場(chǎng)傳聞首開(kāi)股份業(yè)績(jī)激勵(lì)計(jì)劃低于預(yù)期,引起股價(jià)下跌,風(fēng)險(xiǎn)已得到一定程度的釋放。公司目前估值較低,具有中長(zhǎng)期投資價(jià)值,給予其“增持”的投資評(píng)級(jí),6個(gè)月目標(biāo)價(jià)為14元/股。 責(zé)任編輯:李婷 |
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