在資產(chǎn)配置中，REITS基金也是重要的一環(huán)，但是一直以來，國(guó)內(nèi)的投資者對(duì)這類QDLL基金了解很少，所以鮮有人考慮，而且本身國(guó)內(nèi)的公募基金中，優(yōu)秀的REITS基金也很少，這方面的普及也不是很頻繁，對(duì)海外資產(chǎn)認(rèn)知有限。因此這篇文章能幫你加深REITS這類QDLL基金的選擇。

隨著A股越來越不如人意，美股繼續(xù)走牛，美元持續(xù)強(qiáng)勢(shì)的預(yù)期的背景下，大家逐漸把目光瞄向了美股主題指數(shù)基金。前面跟大家講了標(biāo)普信息科技指數(shù)，今天給大家普及一下REITS基金。

REITS其實(shí)很簡(jiǎn)單，通俗點(diǎn)講就是把我們投資者的錢集中起來通過收購、管理、租賃、變賣等形式直接進(jìn)行房地產(chǎn)投資，集合了現(xiàn)金收入和資產(chǎn)增值。所以我們可以把REITS理解為一種集股性和債性的金融產(chǎn)品。

為何這樣說呢，因?yàn)镽EITS雖然不光投資住宅，而且還可以買商場(chǎng)、倉庫、寫字樓、酒店等等，投資這些資產(chǎn)后，REITS基金所獲得的收益強(qiáng)制90%用于分紅，所以所投資的房子雖然具有波動(dòng)性，但是有持續(xù)的現(xiàn)金流，那么就有了債券屬性。

而美國(guó)是全球最大的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，證券化程度高、市場(chǎng)容量大、具有良好的投資價(jià)值；其投資收益和當(dāng)前市場(chǎng)上其他權(quán)益類產(chǎn)品關(guān)聯(lián)性也較低，起到了良好的分散風(fēng)險(xiǎn)的作用。

目前國(guó)內(nèi)一共有以下6只REITS產(chǎn)品，我給大家列出來看看：

先給大家簡(jiǎn)單說說這些REITS有什么區(qū)別。

1.000179/000180是一個(gè)很標(biāo)準(zhǔn)的REITS基金，這兩個(gè)雖然代碼不一樣，但是還是同一個(gè)基金，前者以人民幣申購，后者以美元申購。廣發(fā)美國(guó)房地產(chǎn)跟蹤MSCI美國(guó)REIT指數(shù)，通過查閱招募書得知：對(duì) MSCI 美國(guó) REIT 指數(shù)成份股、備選成分股及以 MSCI 美國(guó) REIT 指數(shù)為投資標(biāo)的的指數(shù)基金（包括 ETF）的投資比例不低于基金資產(chǎn)的 90%。

2.鵬華美國(guó)房地產(chǎn)金投資于美國(guó)上市交易的 REITs 比例不低于的基金資產(chǎn)的 60%；上市交易的REIT ETF 市值合計(jì)不超過本基金資產(chǎn)的 10%。

3.嘉實(shí)全球房地產(chǎn)投資于 REITs 的比例不低于基金資產(chǎn)的 60%，持倉相對(duì)分散一些，美洲、歐洲和亞洲都有投資。

4.諾安全球不動(dòng)產(chǎn)要求投資于全球REITs的比例不低于基金資產(chǎn)的60%，我看了一下它的持倉，94.49%的資產(chǎn)都投資了美國(guó)，新加坡只有0.01%。

5.鵬華前海萬科是一種另類投資基金，投的是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)。這款產(chǎn)品是咱們國(guó)內(nèi)的第一個(gè)REITs產(chǎn)品，它只投了一個(gè)項(xiàng)目——前海萬科企業(yè)公館以它的租金收益權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，剩余的資金去買了股票和債券。注：自 2015 年 1 月 1 日起至 2023 年 7 月 24 日期間前海企業(yè)公館項(xiàng)目 100%的實(shí)際或應(yīng)當(dāng)取得的除物業(yè)管理費(fèi)收入之外的營(yíng)業(yè)收入，營(yíng)業(yè)收入依據(jù)相關(guān)協(xié)議約定的業(yè)績(jī)補(bǔ)償機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制進(jìn)行調(diào)整。

6.上投富時(shí)發(fā)達(dá)市場(chǎng)REITS跟蹤富時(shí)發(fā)達(dá)市場(chǎng) REITs 指數(shù)的表現(xiàn)，這個(gè)和廣發(fā)的那只有點(diǎn)區(qū)別。本基金投資于 REITs 的資產(chǎn)不低于基金資產(chǎn)的 90%。

這6只基金大概介紹完了，但是如果大家想細(xì)看一下各個(gè)基金到底投資了哪些國(guó)家的房地產(chǎn)，可以具體到基金報(bào)告中看看，我以諾安全球不動(dòng)產(chǎn)基金為例，它基本上是以美國(guó)的房地產(chǎn)為主，具體投資了以下東東：

那么我們?cè)趺催x擇合適的REITS基金去投資呢？個(gè)人認(rèn)為要滿足以下三個(gè)條件：

第一：費(fèi)率低

對(duì)于QDLL基金來說，首選考慮指數(shù)基金，其次才是主動(dòng)型QDLL基金，因?yàn)槊绹?guó)市場(chǎng)的投資者機(jī)構(gòu)主要以機(jī)構(gòu)為主，而且費(fèi)率低的指數(shù)基金可以減少很多摩擦成本。以上6只基金中，廣發(fā)的這只管理費(fèi)為0.8%，鵬華房地產(chǎn)為1.24%，嘉實(shí)的為0.83%，諾安的為2.54%，鵬華前海萬科為0.65%，上投富時(shí)為0.8%。所以光看費(fèi)率這塊，首選廣發(fā)美國(guó)房地產(chǎn)和上投富時(shí)發(fā)達(dá)市場(chǎng)。

第二：最好是90%資產(chǎn)都用于投資房地產(chǎn)

因?yàn)槊绹?guó)是全球最大的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，所以持倉最少是將90%的倉位用于投資美國(guó)房地產(chǎn)。上投富時(shí)是將資產(chǎn)的66.30%投資了美國(guó)，其次是澳大利亞和英國(guó)。而廣發(fā)美國(guó)房地產(chǎn)投資了美國(guó)86.55%，鵬華美國(guó)房地產(chǎn)為94.90%，嘉實(shí)房地產(chǎn)為65.60%，其次為香港8.26%。所以這輪鵬華稍占優(yōu)勢(shì)。

第三：成立時(shí)間較久

成立時(shí)間較久一點(diǎn)，這點(diǎn)不管在國(guó)內(nèi)還是國(guó)外都需要看看成立時(shí)間，成立時(shí)間越久，業(yè)績(jī)?cè)饺菀卓剂?，這幾只REITS基金中，除了鵬華前海萬科和上投富時(shí)相對(duì)時(shí)間短一點(diǎn)。而根據(jù)時(shí)間來看，業(yè)績(jī)相對(duì)好一點(diǎn)的廣發(fā)美國(guó)房地產(chǎn)稍出眾一點(diǎn)，其次是嘉實(shí)房地產(chǎn)。

所以以上綜合一下，可能廣發(fā)的這只REITS基金比較顯眼一點(diǎn)。

那么未來REITS基金還值得配置嗎？我們?cè)摽紤]什么因素：

第一：REITS基金對(duì)通貨膨脹率比較敏感，如果MYZ持續(xù)發(fā)酵，并且美國(guó)通貨膨脹加速，那么可能會(huì)引發(fā)今年美儲(chǔ)聯(lián)第四次加息，那么REITS基金就會(huì)受影響而下跌。而且不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)屬于內(nèi)需型產(chǎn)業(yè)，受各國(guó)家或區(qū)域的總體經(jīng)濟(jì)周期的直接影響，因此以不動(dòng)產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的 REITs 可能具有周期性風(fēng)險(xiǎn)，租金水平、出租率情況會(huì)隨經(jīng)濟(jì)周期而出現(xiàn)波動(dòng)。

第二：不動(dòng)產(chǎn)管理是 REITs 的重要組成部分，不動(dòng)產(chǎn)的管理水平會(huì)在一定程度上影響不動(dòng)產(chǎn)租金的可持續(xù)性、增長(zhǎng)速度以及出租率。REITs 可能會(huì)因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)管理的不完善而影響收益水平。如果不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)金流高，那么投資者分紅就多，所以會(huì)增強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的信心然后推動(dòng)價(jià)格繼續(xù)上漲。

當(dāng)然以上兩個(gè)原因不可能是投資REITS的全部原因，但是主要原因，一個(gè)復(fù)雜的投資品種不可能單單以肉眼能看到其中影響產(chǎn)品凈值的各個(gè)因素，因此在投資時(shí)，要降低自己的預(yù)期收益，放大基金本身的波動(dòng)和耐心。而且如果未來美儲(chǔ)聯(lián)加息，那么就是投資REITS基金的最好機(jī)會(huì)。