對于房地產(chǎn)市場是實體經(jīng)濟還是非實體經(jīng)濟，市場上一直爭論多多，公說公有理，婆說婆有理，眾說紛紜，莫衷一是。何也？這主要是與住房屬性的多元化有關。可以說，房地產(chǎn)這個行業(yè)，由于住房的多元化屬性，要說它是什么經(jīng)濟都能找出一大堆理由來證明。

因為，就住房本身而言，住房既是生活必需品，也可是奢侈品；既可是消費品，也可是投資品；既可私人物品，也可是公共品。所以，住房既有社會的屬性，也有政治的屬性，也有經(jīng)濟屬性，其形成的功能也具有政治、經(jīng)濟、社會等多方面的含義。所以，要對房地產(chǎn)絕對界定為是實體經(jīng)濟還是非實體經(jīng)濟當然是件不容易的事情。

不過，從全球國民經(jīng)濟核算體系及中國的國民經(jīng)濟統(tǒng)計核算體系來看，住房從來就沒有把算作是實體經(jīng)濟，而且是把購買住房算作投資品。也就是說，如果中國的國民經(jīng)濟統(tǒng)計體系把住房算作是投資品，居民購買住房是投資，那么對于整個房地產(chǎn)業(yè)來說，其行業(yè)產(chǎn)品的整個出口是投資品，在這種情況下，說房地產(chǎn)不是實體經(jīng)濟沒有什么不可。更何況在現(xiàn)實的房地產(chǎn)市場中，特別是在中國的房地產(chǎn)市場，國內(nèi)居民早就把購買住房作為投資，而且是高杠桿的投資，中國居民早就把住房購買金融化了，這更是可以把房地產(chǎn)市場算作是非實體經(jīng)濟了。

正因為全球國民經(jīng)濟核算體系及中國國民經(jīng)濟統(tǒng)計體系把住房購買作為投資品，或房地產(chǎn)市場界定為投資品，那么這對整個國民經(jīng)濟統(tǒng)計體系及各國的經(jīng)濟政策帶來前所未有的影響。我們可以看到，按照一般經(jīng)濟學的理論，整個經(jīng)濟生活中物價水平的高低，主要是與貨幣流通量及商品的供應情況有關。當市場上流通的貨幣過多，所提供的商品既定時，那么該商品的價格肯定會上漲。反之，當市場上流通的貨幣過少，所提供的商品既定時，那么該商品的價格肯定會下跌。但是，這一經(jīng)濟學的基本常識，現(xiàn)在已經(jīng)失效。

從二十一世紀以來，特別是2008年美國金融危機爆發(fā)以來，全球幾個最大經(jīng)濟體，讓各國的貨幣政策寬松了再寬松，利率降到了幾十年歷史最低水平，各個國家及全球的金融市場流動性涌現(xiàn)了出來。但是，金融市場的流動性成十倍、百倍的增長，貨幣發(fā)行泛濫，就是不能讓居民消費物價指數(shù)（CPI）上漲，反之，各國政府還在擔心通貨緊縮。正是怪事!問題出在哪里，就出在全球及中國的國民經(jīng)濟核算體系把住房作為投資品。大量的資金流入各種資產(chǎn)特別是房地產(chǎn)，讓其價格推高，而不會計算到CPI。而CPI是貨幣政策參考最為重要指標。CPI不上去，央行的貨幣政策豈能收緊？央行貨幣政策寬松，這樣才能讓流動性越來越泛濫，投資品的房價越推高。在這種情況下，豈能說房地產(chǎn)業(yè)是實體經(jīng)濟呢？

有人論證說，房地產(chǎn)業(yè)并不能認定為非實體經(jīng)濟。但是他的論證不僅不知道國家統(tǒng)計局對住房購買的統(tǒng)計分類，不知道住房是一個種多元化屬性的商品，與其他商品有很大不同，而且其舉出的理論或所定義概念早就過時。此人說，“所謂實體經(jīng)濟，與虛擬經(jīng)濟是一對互為“反義”的概念，除了可明確地歸為虛擬經(jīng)濟的股票、有價證券，特別是金融衍生品如期權、金融期貨等經(jīng)濟構成部分，其他經(jīng)濟形態(tài)，如金融之外的物流業(yè)、其他許多服務業(yè)，都不能簡單歸入虛擬經(jīng)濟之列（虛擬經(jīng)濟概念本身其實也并非注定為貶義，但整個國民經(jīng)濟中虛擬經(jīng)濟成分過多會發(fā)生泡沫化問題）”。

其實，在現(xiàn)代經(jīng)濟學理論中，實體經(jīng)濟并非與虛擬經(jīng)濟所對應，而是與金融經(jīng)濟所對應。虛擬經(jīng)濟應該是馬克思經(jīng)濟學的一個概念，至于這個概念在現(xiàn)代經(jīng)濟生活中有多少解釋力，現(xiàn)有市場早就有了清楚答案。比如說，此人把金融產(chǎn)品、金融市場等理解為虛擬經(jīng)濟，這肯定是一個笑話了，因為，按照這個邏輯，現(xiàn)在大數(shù)據(jù)時代的網(wǎng)絡經(jīng)濟、數(shù)字貨幣更是不知道虛擬到何種程度了。如果互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟、物聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟等都是虛擬經(jīng)濟，那么中國及這世界要去發(fā)展這些虛擬經(jīng)濟嗎？

實際上，實體經(jīng)濟對應的金融經(jīng)濟，金融經(jīng)濟也有實體性，不能說銀行的出現(xiàn)、證券的交易、數(shù)字貨幣運行沒有實體性，這些金融經(jīng)濟不是實實在在在促進社會經(jīng)濟有效運行嗎？而且實體經(jīng)濟與金融經(jīng)濟的最大差別，就在于其交易的目的是什么，是為了消費性效用，還是為了獲得未來收益。正因為其交易的目的不同，其定價基礎、價格的運行方式及價格運作機制有很大的差別。而這種差別也是是否引發(fā)泡沫化經(jīng)濟的根本所在。

所以，此人論證不能把房地產(chǎn)說成了非實體經(jīng)濟，沒有邏輯上的理由。他還說，“房地產(chǎn)業(yè)，廣義地說是包括工業(yè)房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)和住宅不動產(chǎn)（房地產(chǎn)）在內(nèi)的概念，但是狹義地說，現(xiàn)實生活中，人們往往把“房地產(chǎn)業(yè)”專指住宅屬性的房地產(chǎn)。不論是廣義的，還是狹義的房地產(chǎn)概念，都不宜等同于虛擬經(jīng)濟或非實體經(jīng)濟，所以房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟之間的關系，總體而言，不是在外部相互區(qū)別而成的“一虛一實”的關系，而是在實體經(jīng)濟內(nèi)部，房地產(chǎn)業(yè)作為局部與實體經(jīng)濟整體的關系?！?/p>

從這個論證來看，不僅重義反復，而且使用一個沒有解釋力的“虛擬經(jīng)濟”的概念來說明金融市場及金融經(jīng)濟是虛擬經(jīng)濟而不是實體經(jīng)濟。但是如果按照他上面所指出的不能把房地產(chǎn)說成了非實體經(jīng)濟的邏輯，金融市場及金融產(chǎn)品豈能是虛擬經(jīng)濟嗎？金融市場不也有個體與整體和內(nèi)部與外部之分嗎？他用自己之矛戳穿自己之盾。

其實，房地產(chǎn)業(yè)是否為實體經(jīng)濟，不應該看國民經(jīng)濟核算體系是如何分類，也不用看房地產(chǎn)業(yè)與整個經(jīng)濟的整體與局部之分，關鍵要看的是它的最終交易的目的，如果房地產(chǎn)業(yè)最終產(chǎn)品交易的目的只是投資謀利，它完全金融化了，那么這種房地產(chǎn)肯定不是實體經(jīng)濟，無論商業(yè)地產(chǎn)還是住宅都是如此。如果房地產(chǎn)的最終產(chǎn)品的交易目的只是為了滿足居民的消費性需求，那么這房地產(chǎn)市場當前是實體經(jīng)濟了。如果當前中國的房地產(chǎn)市場是以投機炒作為主導的市場，那么這種房地產(chǎn)市場當然不是實體經(jīng)濟。這不是十分簡單明了的事情嗎？