方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平指出，這一輪的房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)接近尾聲，但是大的見頂周期和金融貨幣政策的收緊有關(guān)。大宗商品部分商品今年是有看點(diǎn)的，主要受益供給端的收縮。美元下半年會(huì)有一次加息，總體對(duì)全球貨幣系統(tǒng)短期沖擊不大。

任澤平稱，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)歷著第三次經(jīng)濟(jì)低谷，現(xiàn)在關(guān)注的是能否啟動(dòng)第三次改革，這是非常關(guān)鍵的一戰(zhàn)。中國(guó)傳統(tǒng)的改革紅利已經(jīng)消失殆盡，1962-1976是中國(guó)人口出生的高峰，隨后70年代末計(jì)劃生育，中國(guó)人口斷崖式下降。1962-1976年出生的人群是中國(guó)勞動(dòng)力市場(chǎng)的主流人群，他們決定著中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的主要特點(diǎn)，過去中國(guó)高增長(zhǎng)就主要是這批人的成果。再過六年，這批人開始退出勞動(dòng)力市場(chǎng)，這六年是中國(guó)勞動(dòng)力市場(chǎng)由數(shù)量?jī)?yōu)勢(shì)到人力資本優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵的六年。

中國(guó)人口出生率的低點(diǎn)在1994年，人口出生周期領(lǐng)先于房地產(chǎn)市場(chǎng)周期二十年，1994年看到人口出生的低點(diǎn)，將在20年后(2014年)看到房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的高點(diǎn)。刺激房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)回到高增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了，2014年，中國(guó)買房人群凈減少，中國(guó)城鎮(zhèn)化率已達(dá)到56.1，未來整個(gè)城鎮(zhèn)化率進(jìn)程是放緩的。房地產(chǎn)投資高增長(zhǎng)的時(shí)代結(jié)束了。

任澤平指出，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)處于增速換擋期，未來通過改革構(gòu)筑的5%新增長(zhǎng)平臺(tái)，比過去靠刺激勉強(qiáng)維持的8%就平臺(tái)要好。改革破舊立新了，無風(fēng)險(xiǎn)利率下來了，產(chǎn)業(yè)升級(jí)了，居民生活改善了。

未來房地產(chǎn)市場(chǎng)向何處去？任澤平指出，房地產(chǎn)周期長(zhǎng)期看人口，短期看金融，短期政策刺激波動(dòng)決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，會(huì)提前或推遲購房的需求。長(zhǎng)期看人口，人口的流入流出決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面。

哪些地方房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)漲？哪些地方漲不動(dòng)？ 實(shí)際上變成另外一個(gè)判斷：中國(guó)人口未來向哪里流動(dòng)？

國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，通過美國(guó)、日本等十幾個(gè)經(jīng)濟(jì)體城鎮(zhèn)化后房地產(chǎn)時(shí)代的研究數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)化的過程中，人口繼續(xù)向大的都市圈遷移，大都市圈人口占比不斷提升。如果這是經(jīng)濟(jì)規(guī)律，中國(guó)人口將繼續(xù)往四大經(jīng)濟(jì)圈遷移，如果貨幣繼續(xù)超發(fā)，四大經(jīng)濟(jì)圈的房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲是有基本面支撐的。這就是去年提到預(yù)測(cè)的：一線房?jī)r(jià)翻一倍，三四線城市漲不動(dòng)的原因。中國(guó)今年數(shù)據(jù)表明，中國(guó)的人口不斷從東北、西部向四大都市圈遷移。這是無法阻擋的經(jīng)濟(jì)規(guī)律和潮流。

任澤平表示，預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)最核心、最準(zhǔn)確的指標(biāo)是庫銷比，去年底今年翻倍的，都是庫銷比低的；漲不動(dòng)的都是，庫銷比高的。

今年中國(guó)房?jī)r(jià)牛冠全球，部分地區(qū)不到一年的時(shí)間房?jī)r(jià)就翻了一倍，為何漲的這么快？任澤平稱，原因在于，過去幾年，中國(guó)貨幣嚴(yán)重超發(fā)。如果未來政策以降息、貨幣寬松為主，那么房?jī)r(jià)很難見頂，如果以改革、貨幣緊縮為基調(diào)，那么房?jī)r(jià)將承擔(dān)壓力。

哪些地方的房?jī)r(jià)彈性最大？任澤平表示，隨著一線房?jī)r(jià)都漲到十萬二十萬，年青人希望破滅，產(chǎn)業(yè)、人口都向大的都市圈的衛(wèi)星城轉(zhuǎn)移。未來房?jī)r(jià)最有彈性的地方就是大都市圈的衛(wèi)星城。

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行，貨幣放水也難解決問題。談及中國(guó)經(jīng)濟(jì)的出路在哪里？任澤平堅(jiān)定指出是供給側(cè)改革！ 隨著供給側(cè)改革的破冰，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將迎來曙光。但是他也深信，改革不是童話故事，改革需要一代政治家的擔(dān)當(dāng)。

最后，任澤平表示愿意傳遞點(diǎn)正能量，他對(duì)轉(zhuǎn)型成功有信心。改革開放30多年，積累了龐大的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，一批創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力的企業(yè)家，只要中國(guó)能重啟第三輪改革，中國(guó)這一輪轉(zhuǎn)型成功大有希望。

任澤平指出，中國(guó)正處于30年周期的大的拐點(diǎn)上，深信市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的理念已經(jīng)在這個(gè)國(guó)家扎根，新一屆領(lǐng)導(dǎo)人展現(xiàn)了推動(dòng)改革的的勇氣和決心，改革是最大的紅利，改革是唯一的出路，改革也造就包括新三板在內(nèi)的資本市場(chǎng)。雖然道路是曲折的，但是深信前途終將是光明的。