錢江水利資產(chǎn)收購迷霧2

上周三，《大眾證券報》獨家報道的《錢江水利擬收購公司貸款有蹊蹺》受到市場廣泛關(guān)注，杭州建行高新支行居然將2.5億元的巨額貸款借給目前已資不抵債的浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“錦天地產(chǎn)”）。一波未平一波又起，經(jīng)過深入的采訪調(diào)查，記者發(fā)現(xiàn)錢江水利擬收購的錦天地產(chǎn)還違反了國務(wù)院相關(guān)規(guī)定。

錦天島上項目需投資12.8億元

2月25日，錢江水利公告稱，旗下子公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司（以下簡稱“錢江置業(yè)”）將以1億元的價格從自然人鄭燕明手中收購其持有的錦天地產(chǎn)36%的股權(quán)。

公開資料顯示，錦天地產(chǎn)目前主要有兩個正在開發(fā)的地產(chǎn)項目，分別為錦天城市花園、錦天島上。其中，錦天城市花園目前已經(jīng)完工并交付使用，未售部分僅為23個車位和19間柴間；錦天島上是位于臨安青山湖景區(qū)，是一個高檔的別墅項目，目前還沒有開始銷售，正在進行樣板房的建造，預(yù)計2014年底全部交付。

作為高檔別墅項目的錦天島上需要投資多少資金呢？公告顯示，截至基準評估日，錦天島上包括土地成本、基礎(chǔ)設(shè)施費等前期開發(fā)成本合計為3.9億元，除此以外，根據(jù)評估報告的測算，錦天地產(chǎn)后續(xù)還需要投入建筑成本8.7億元，尚需支付土地費用1736萬元。記者初步估算，錦天島上項目投資總額約12.8億元。

房產(chǎn)最低資本金比例為30%

2009年，國務(wù)院頒布了《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》（國發(fā)〔2009〕27號）（以下簡稱“27號文“）?！?7號文”規(guī)定，在投資項目的總投資中，除了項目法人從銀行或資金市場籌措的債務(wù)性資金以外，還必須擁有一定比例的資本金。其中，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。

“2009年的27號文是對國務(wù)院1996年35號文的完善和補充，”一位房地產(chǎn)行業(yè)的造價咨詢師告訴記者：“1996年，為了建立投資風(fēng)險約束機制，有效地控制投資規(guī)模，國務(wù)院決定對固定資產(chǎn)投資項目試行資本金制度，當時的行業(yè)劃分比較粗略，比如，交通運輸、煤炭項目的資本金比例為35%及以上，輕工、紡織、商貿(mào)等其他行業(yè)的資本金比例為20%及以上。到了2009年，特地加上了保障性房20%、其他房地產(chǎn)項目30%的這一規(guī)定”。

錦天島上資本金嚴重不達標

因為錦天島上是別墅項目，按照“27號文”規(guī)定，錦天地產(chǎn)需要投入的資本金比例為30%。按12.8億元的投資總額來計算，30%的資本金為3.8億元。

“項目的資本金，就是指在投資項目的總投資額中，由投資者認繳的出資額，是‘非債務(wù)資金’。項目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)，”上述造價咨詢師告訴記者。

哪些資金能算是“非債務(wù)資金”呢？“企業(yè)的‘非債務(wù)’部分其實就是指所有者權(quán)益，其中的‘非債務(wù)資金’指的是所有者權(quán)益中的‘實收資本’這一塊，”一位資深注冊會計師接受記者采訪時表示：“實收資本是公司成立時，實際收到的股東的出資總額，股東可以一次性繳清，也可以分期繳清，所以實收資本在某段時間內(nèi)可能小于注冊資本，但是最終這兩者應(yīng)該是相等的。”

資料顯示，錦天地產(chǎn)的注冊資本僅為2000萬元，遠遠達不到3.8億元。2008年，該公司所有者權(quán)益僅為847萬元；而從2009年開始至今，所有者權(quán)益則為負數(shù)。