自9月以來，保險行業(yè)掀起了進軍不動產(chǎn)的大潮。9月初保監(jiān)會下達保險資金投資股權(quán)和不動產(chǎn)暫行辦法，從政策面上正式為險資進入樓市提供了制度保障。

9月19日，中國平安以7.18億的價格收購瑞安建業(yè)位于成都市中區(qū)區(qū)域的商用物業(yè)。這是險資政策放行后，險資進軍房地產(chǎn)的首個大筆交易。隨即在次日9月20日，合景泰富公布將北京合景擬將其在天津合資公司中所持有的24.54%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予平安信托，代價為9億元。

險資進入樓市提速

9月5日，保監(jiān)會發(fā)布《保險資金投資股權(quán)暫行辦法》和《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，允許保險資金投資未上市企業(yè)股權(quán)和不動產(chǎn)，有逾4500億元人民幣的資金有望進入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

9月19日，瑞安建業(yè)與中國平安旗下控股公司平安財險達成協(xié)議，以7.18億元收購了瑞安位于成都的中匯廣場二期項目，這也成為保監(jiān)會對其險資入樓市政策放閘后，保險公司進軍房地產(chǎn)的首個公開公布的大筆交易。

據(jù)悉，該項目是瑞安建業(yè)2006年以4億多元的價格拿下的成都爛尾樓項目，項目地處于成都核心地段區(qū)域。此前有機構(gòu)評估其商業(yè)價值數(shù)據(jù)顯示，目前成都區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅淖饨鹚桨醇驹黾?.7%，在供應(yīng)有限的情況下，市中心寫字樓物業(yè)更是稀缺，更具有投資價值。

根據(jù)協(xié)議，除了7.18億元的出售代價以外，在交易后3年，如有關(guān)物業(yè)的450個車位總租金收入達到最低保證的1500萬元，瑞安可收取額外900萬元，即該項目交易額最高可達7.27億元人民幣。而任何虧損將從上述金額應(yīng)付金額中扣減。

一直與房地產(chǎn)業(yè)密不可分的平安旗下控股公司平安信托也不甘落后，9月20日，合景泰富公布北京合景擬將其在天津合資公司中所持有的24.54%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予平安信托，代價為9億元。有消息稱，安邦財險正準(zhǔn)備在成都出資約4.92億元，將原成都市行政辦公中心1、2號樓房產(chǎn)攬入懷中。如無意外，北京另一家大型保險巨頭也將該行政辦公中心5號樓拿下。

中央財經(jīng)大學(xué)保險學(xué)院院長郝演蘇在接受時代周報記者采訪時表示，這不會是一個趨勢，作為保險公司去買自用的物業(yè)而非交易用地是合情合理的?！斑@只是一個投資組合?！北ｋU公司購買自用物業(yè)是一直存在的一種現(xiàn)象，通過收購房地產(chǎn)項目，除了自用以外，剩余的部分用于出租，獲得租金收入，這是險資投資于商業(yè)地產(chǎn)最常用的方式。

保險巨頭不動產(chǎn)攻略

這是險資進軍不動產(chǎn)的最新案例。事實上，從2006年起，保險公司便曾以各種形式變相進入不動產(chǎn)領(lǐng)域，包括自用、自用型開發(fā)、與不動產(chǎn)投資機構(gòu)合作、對項目公司股權(quán)投資、對開發(fā)企業(yè)股權(quán)投資等等。其中以自用物業(yè)的購買形式居多，因此各大保險公司的優(yōu)質(zhì)物業(yè)量大多遠遠超過了自身的辦公需求。

“現(xiàn)在大保險公司的一個策略是，先把之前以自有資金投資的不動產(chǎn)置換成保險資金的投資資產(chǎn)。而小的保險公司因為沒有自己的資產(chǎn)管理或投資公司，穩(wěn)妥起見，可能會把資金委托給大的保險公司來運作。”招商證券的一位保險業(yè)分析師對時代周報記者分析說。

而小保險公司的策略，或為大型保險公司的投資機構(gòu)提供了不少機遇。平安信托的一位物業(yè)投資部總監(jiān)曾在一次業(yè)內(nèi)交流會上透露：“從房地產(chǎn)投資來講，我們這個團隊是為保險資金新投資渠道的開放做準(zhǔn)備的，同時也為第三方的投資做準(zhǔn)備，即用機構(gòu)投資者的專業(yè)判斷能力為我們的第三方客戶做投資。”

平安信托對房地產(chǎn)行業(yè)的投資最早可追溯到2007年初。當(dāng)時該公司在房地產(chǎn)投資、基建投資領(lǐng)域高薪招攬人才，涉及到公司內(nèi)十幾個高層職務(wù)。而隨著公司信托資產(chǎn)規(guī)模的不斷增大，房地產(chǎn)項目的投資金額也相應(yīng)增長。“在超過1000億元的資產(chǎn)中，平安信托有相當(dāng)一部分投資于商業(yè)房地產(chǎn)?！逼桨布瘓F的一位高管如是說道。

與平安的激進不同，人保的策略屬于保守派?！半m然我們長期看好國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資，但保險資金要求有穩(wěn)定的回報，作為市場的后進入者，如果買樓的成本過高，肯定達不到收益率的要求。另一方面，目前市場可供出售的標(biāo)價物業(yè)也相對稀缺?！比吮５囊晃粌?nèi)部人士對時代周報記者表示。

今年7月，國壽投資正式出手，與信達投資達成戰(zhàn)略協(xié)議，將在商業(yè)地產(chǎn)、酒店投資和物業(yè)管理等業(yè)務(wù)領(lǐng)域展開合作。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)投資力度的增強，政策開閘的利好誠然是關(guān)鍵，但也與目前險企受資本市場波動壓力大、需尋求新利潤渠道不無關(guān)系。時代周報記者從各險企2010年的中報發(fā)現(xiàn)，前兩年證券投資類產(chǎn)品對高利潤的貢獻比例已經(jīng)一去不復(fù)返，規(guī)避資本市場的波動、轉(zhuǎn)向長期的有穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的投資渠道已是保險公司的當(dāng)務(wù)之急。