主要觀點

1、董事會批準項目跟投計劃,豐富多維度激勵,助力規(guī)?？焖僭鲩L

5月31日,公司董事會批準建立項目跟投計劃,要求項目核心管理人員強制跟投,其他員工自愿跟投,跟投總金額不超過項目資金峰值的5%,雖然低于萬科的10%和碧桂園的15%,但作為央企房企的首個跟投案例而言實屬不易,并且如此直接與銷售掛鉤的激勵制度將大幅推動現(xiàn)有優(yōu)質資源價值的加速釋放以及銷售規(guī)模的快速增長。此外,公司本次跟投計劃疊加15年年底合并上市方案中嵌套的員工持股計劃(占比0.36%)以及16年11月底推出的股權激勵計劃(占比0.98%),形成一個多維度激勵制度架構,并進一步綁定員工和公司利益,激發(fā)活力,加速成長。

2、前5月銷售438億元、同增76%,全年千億銷售計劃難度不大

根據克爾瑞數(shù)據,1-5月公司銷售額實現(xiàn)428億元,同比增長76%,5月單月銷售85億元,環(huán)比增長8%,同比增長53%,銷售表現(xiàn)靚麗,并且總體去化率仍保持較高水平。目前1-5月的銷售額占比16年銷售額739億元的58%,完成17 年銷售計劃1,000億元的43%,并且預計上半年大概率超500億元,計劃完成率較高,并且在跟投制度的助力之下,預計全年完成銷售額1,000億元難度不大,對應全年銷售增長35%,而規(guī)模的快速增長也將奠定公司17-18年結算業(yè)績的穩(wěn)定而快速的增長。

3、擁有強大非市場化拿地能力,造就存量、增量優(yōu)質資源強大優(yōu)勢

本輪房地產小周期由于拿地周期和銷售周期的錯位導致了庫存周期出現(xiàn)延長現(xiàn)象,在本輪嚴厲調控之下卻出現(xiàn)了供給收縮快于需求收縮從而導致可售庫存的持續(xù)下降的反?，F(xiàn)象,并且預計在拿地、開工、資金等方面的限制之下加庫存緩慢,從而導致后續(xù)行業(yè)將較長時間處于低庫存階段,而補庫存強烈需求之下后續(xù)一二線城市土地市場門檻將持續(xù)處于高位,因而后續(xù)非市場化拿地能力或將成為后十年新選股標準,而招商蛇口是最有優(yōu)勢選手,公司通過產業(yè)新城模式、集團內部資源整合、地方國企資源承接、郵輪母港再開發(fā)、存量土地轉性等強大非?；玫啬芰?造就其存量、增量強大資源優(yōu)勢,公司強大非市場化拿地能力將賦予其更持續(xù)的成長表現(xiàn)。

4、投資建議:推出項目跟投計劃,助力規(guī)?？焖俪砷L,重申強烈推薦

招商蛇口具備存量優(yōu)質資源重估+增量優(yōu)質資源獲取的強大優(yōu)勢。對于前者:前海、太子灣和蛇口分別增值634億、149億元和245億元,合計1,027億元,相較于目前凈資產500多億和市值1,500多億,貢獻巨大;對于后者:本輪小周期的周期延長之下一二線城市將較長時間內處于低庫存階段,土地市場門檻或持續(xù)處于高位,公司的非市場化拿地能力將賦予其強大資源優(yōu)勢,公司可通過存量轉型、集團注入、產業(yè)新城模式、郵輪母港再開發(fā)等渠道,獲得更持續(xù)成長表現(xiàn);此外,公司還是雄安新區(qū)和粵港澳大灣區(qū)概念的主要受益標的。我們維持公司17-18年每股收益預期分別分別為1.47和1.78元,將目標價23.06元上調至25.00元,相當于2017年每股NAV折價15%,并重申強烈推薦評級。

5、風險提示:銷售低于預期;前海項目進度低于預期。