投資要點(diǎn)

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陽(yáng)光股份與四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)有限公司簽訂協(xié)議,將天津楊柳青項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款1.61 億元,另外藍(lán)光和駿另需償還借款19.68 億元。天津楊柳青項(xiàng)目建設(shè)用地面積28.15 萬(wàn)平米。預(yù)計(jì)本次交易將給公司帶來(lái)2.94 億元投資收益。點(diǎn)評(píng)

轉(zhuǎn)讓楊柳青項(xiàng)目,踐行輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。本次公司轉(zhuǎn)讓天津楊柳青項(xiàng)目,將帶來(lái)2.94 億元投資收益,帶來(lái)公司今年業(yè)績(jī)大幅提升。同時(shí)藍(lán)光和駿另需償還項(xiàng)目公司借款19.68 億元,公司在手現(xiàn)金規(guī)模和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)將大幅優(yōu)化。天津楊柳青項(xiàng)目位于天津市西青區(qū)楊柳青鎮(zhèn)津同公路北側(cè),總建筑面積28.15 萬(wàn)平米,目前仍在建設(shè)過(guò)程中。由于天津楊柳青項(xiàng)目約40%為剩余年限不足40 年的商業(yè)用地規(guī)劃建筑指標(biāo),且本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易為現(xiàn)狀交割,付款節(jié)奏較快,所以投資收益較我們之前給項(xiàng)目測(cè)算的利潤(rùn)值有所折價(jià)。公司本次主動(dòng)退出重資產(chǎn)的房開(kāi)業(yè)務(wù),回流較多現(xiàn)金,將為公司未來(lái)拓展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

加快處置原有資產(chǎn),安全邊際充足。陽(yáng)光股份通過(guò)轉(zhuǎn)讓天津楊柳青項(xiàng)目和陽(yáng)光大廈項(xiàng)目,增加了當(dāng)年利潤(rùn)和在手現(xiàn)金。自持物業(yè)方面,公司持有的商業(yè)物業(yè)主要包括陽(yáng)光上東、上海銀河賓館、北苑華堂、通州瑞都商業(yè)、成都A-Ztown、成都九眼橋、北京北辰商業(yè)等項(xiàng)目,總可租賃面積27.4萬(wàn)平米,目前入賬價(jià)值僅41.3 億元(不含陽(yáng)光大廈項(xiàng)目),而按照目前市場(chǎng)價(jià)格,合理估值約78.0 億元。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方面,公司目前仍有陽(yáng)光上東、錦尚中心項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)進(jìn)程中,分別位于北京、成都,總建筑面積87.4 萬(wàn)平米,預(yù)計(jì)未來(lái)將帶來(lái)8-9 億元凈利潤(rùn)。綜合考慮了公司的開(kāi)發(fā)物業(yè)、出租物業(yè)、轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)收益,我們測(cè)算公司RNAV 68.1 億元,折合每股RNAV9.1 元。當(dāng)前股價(jià)較RNAV 折價(jià)11%,安全邊際充足。

投資建議:陽(yáng)光股份重點(diǎn)布局一二線城市商業(yè)物業(yè),專(zhuān)注于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)管理領(lǐng)域。公司每股RNAV 9.1 元,目前股價(jià)較RNAV 大幅折價(jià),安全邊際充足,維持“增持”評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示:貨幣政策大幅收緊。