投資要點：

公司2017Q1 實現(xiàn)營業(yè)收入3.5億元，同比下降42%；歸母凈利潤為-487萬，同比減小虧損幅度。公司可供出售金融資產(chǎn)為2.6億元，較年初增加68%，公司于2017年4月公告擬實施最高額度不超過20億元人民幣的自有資金購買理財產(chǎn)品。公司預收賬款為25.9億元，較年初增加47%，主要系預售項目銷售增加所致。公司轉(zhuǎn)回資產(chǎn)減值損失379萬，主要系結(jié)轉(zhuǎn)銷售排屋項目轉(zhuǎn)回相應的存貨跌價準備。

公司2016年實現(xiàn)歸母凈利潤約為-2億元，業(yè)績低于預期。公司2016年實現(xiàn)營業(yè)收入77.6億元，同比增幅124%；歸母凈利潤-1.99億元，同比增幅-357%。資產(chǎn)總額95.2億元，較年初減少30.9%；負債總額57.7億元，較年初減少41.3%。業(yè)績低于預期主要系公司2016年結(jié)算了大量低毛利項目，整體毛利率僅為11%，同比下降7 個pc。主要結(jié)算項目為香悅郡、東郡國際、晨光國際和南郡國際，其中前三個項目公司凈利潤均為虧損。此外公司計提了3540萬元的存貨跌價準備，主要系杭州永都開發(fā)的排屋項目去化緩慢，對凈利潤影響較大。

預計2017年公司結(jié)算收入負增長，但盈利水平有望得到改善。公司2016年實現(xiàn)銷售收入55.8億元（同比增幅9%），銷售面積44.1萬平米（同比增幅47%），銷售均價1.27萬/平米（同比下降26%）。考慮到公司2016年結(jié)轉(zhuǎn)了大量銷售項目，預收賬款余額為17.7億元，疊加公司主要銷售城市杭州受限購限貸政策影響較大，預計2017年公司結(jié)算收入大概率負增長。不過，公司2017年進入結(jié)算周期的項目毛利率較高，如陽光國際、印象西湖等，預計盈利水平將得到大幅改善。公司目前擁有總可售貨值約為150億，其中在手土地儲備建面39.8萬方，可保證未來2-3年的銷售。

公司融資成本較高，杠桿率逐步降低。2016年公司整體平均融資成本8.75%，高于同行業(yè)水平。2017Q1 公司資產(chǎn)負債率為63.2%，同比下降9.5 個pc；凈負債率為60%，同比降低33個pc。公司2017年在手貨幣資金13.4億，是短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負債的2.1倍，償債能力較好。

2016年公司出讓宋都物業(yè)資產(chǎn)，涉足醫(yī)療大健康產(chǎn)業(yè)。2016年12月，公司以2671萬元將杭州宋都物業(yè)公司轉(zhuǎn)讓給大股東浙江宋都控股，產(chǎn)生投資收益2051萬元。公司設(shè)立了杭州若沐宋都股權(quán)投資合伙企業(yè)、安徽順望月子會所、慧源投資管理公司、杭州宋都會展公司、宋都紫陽健康管理公司，并參與入伙深圳達人匯通資產(chǎn)管理企業(yè)，該產(chǎn)業(yè)資本主要投資醫(yī)療健康領(lǐng)域?？梢钥闯?，公司正處于摸索階段，在兼顧房地產(chǎn)主業(yè)的同時不斷做出轉(zhuǎn)型的嘗試。

下調(diào)至中性評級，下調(diào)盈利預測。考慮到公司地產(chǎn)主業(yè)規(guī)模逐步收縮，同時大健康轉(zhuǎn)型的方向尚不明確，下調(diào)至中性評級（原為增持評級）。我們預計公司2017-19年歸母凈利潤分別為2.0/2.5/2.5億元，對應EPS 分別為0.15/0.18/0.19元（原預計公司2017-2018 歸母凈利潤分別為2.5/2.8億元，對應EPS 為0.18/0.21元）。值得注意的是，公司2017年三月員工持股計劃解鎖，該計劃成交均價為5.406元/股，較當前股價溢價25%。