并購(gòu)?fù)鯇O宏斌的長(zhǎng)名單里，添了一個(gè)新“獵物”—金科股份(000656.SZ)。

過(guò)去三個(gè)月里，孫宏斌和融創(chuàng)中國(guó)(01918.HK)旗下的三家公司以不到50億元控股20%，讓金科股份實(shí)際控制人黃紅云家族不能再酣睡。

資本腕力較量還在繼續(xù)，倘若融創(chuàng)系意在奪取金科股份第一大股東之位，按12月5日金科股份5.09元收盤(pán)價(jià)計(jì)算，融創(chuàng)大概僅需不到20億元就能追上黃氏家族25%的持股比例。

作為近年風(fēng)頭最勁的房企，在行業(yè)變局之際，孫宏斌給自己貼上了新標(biāo)簽—做買賣，找融創(chuàng)。

在今年的并購(gòu)市場(chǎng)，孫宏斌一掃之前連續(xù)敗仗的陰霾，公司三分之二土儲(chǔ)來(lái)自于收并購(gòu)：在北京、上海、深圳、南京、合肥、鄭州、武漢等熱門(mén)城市，融創(chuàng)團(tuán)隊(duì)皆有斬獲。

除了金科股份，拿下萊蒙國(guó)際(03688.HK)一舉進(jìn)入深圳腹地，接盤(pán)柳傳志聯(lián)想集團(tuán)旗下的融科智地，都是今年孫宏斌的得意之作。

對(duì)孫宏斌而言，2016年是揚(yáng)眉吐氣的一年。一個(gè)多月前，融創(chuàng)千億銷售的“小目標(biāo)”已經(jīng)提前實(shí)現(xiàn)，躋身行業(yè)新梯隊(duì)。從成立到千億規(guī)模，萬(wàn)科用了26年，碧桂園用了22年，融創(chuàng)用了13年。

下一個(gè)十年，沒(méi)有2000億元、3000億元進(jìn)不了房地產(chǎn)行業(yè)前十名。孫宏斌的新征程需要現(xiàn)有規(guī)模再翻番。

“房地產(chǎn)行業(yè)再增長(zhǎng)已經(jīng)很難。”孫宏斌在幾天前的演講中坦言，這次調(diào)控力度超過(guò)之前每一次。融創(chuàng)的未來(lái)在哪里？買對(duì)地方、買對(duì)時(shí)間、多借點(diǎn)錢(qián)。

房地產(chǎn)行業(yè)格局正在發(fā)生微妙變化。昔日地產(chǎn)領(lǐng)袖王石、任志強(qiáng)等人正在作別這個(gè)時(shí)代，新一批善用資本獵取機(jī)會(huì)的群體正在崛起，孫宏斌、許家印等人都在其列。

如何“快準(zhǔn)狠”適時(shí)出擊，這考驗(yàn)孫宏斌團(tuán)隊(duì)的判斷能力。日前在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)，孫宏斌吐露心聲，他信奉選擇和判斷大于一味努力。比別人提早半年布局，這才能保證融創(chuàng)安全。

這都源于他作為一個(gè)生意人的買賣哲學(xué)，“開(kāi)發(fā)商都有自己的計(jì)算方式，每個(gè)人的日子自己過(guò)”。

A股首秀：3個(gè)月逼近黃氏大股東

4個(gè)月前，黃紅云突然辭去金科股份(000656.SZ)董事會(huì)主席、董事等公司一切職務(wù)，僅保留實(shí)際控制人身份一事，在此時(shí)有了最清晰的解釋—牽涉一宗操縱證券市場(chǎng)罪案，他需要切割，給一手創(chuàng)辦的金科地產(chǎn)王國(guó)設(shè)一條護(hù)城河。

自成立26年以來(lái)，金科一直是以家族企業(yè)的形成存在，黃紅云夫婦充當(dāng)了絕對(duì)的控制人角色。孫宏斌的出現(xiàn)，打破了這種獨(dú)大的局面。

在這場(chǎng)A股首秀中，孫宏斌露了一把肌肉。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，截至今年11月28日，以不到50億元，融創(chuàng)系對(duì)金科股份的控股已達(dá)20%，逼近持股25%的黃紅云家族。

時(shí)間倒回2016年9月20日，這是改變金科股份日后命運(yùn)的關(guān)鍵一天。孫宏斌和融創(chuàng)實(shí)際控制的天津聚金以40億元認(rèn)購(gòu)規(guī)模，高于4.41元/股的價(jià)格成為金科股份的定增“伙伴”，并以16.96%的持股份額成為后者第二大股東。

在當(dāng)天早上9:00-12:00集中接收?qǐng)?bào)價(jià)時(shí)段內(nèi)，有9名投資者參與申購(gòu)報(bào)價(jià)。在4.41元/股價(jià)格之上，金科股份一共收到了53.5億元的認(rèn)購(gòu)規(guī)模，天津聚金報(bào)價(jià)最高，規(guī)模最大。

由于沒(méi)有認(rèn)購(gòu)限額，按照此前確定的價(jià)格優(yōu)先、數(shù)量?jī)?yōu)先的競(jìng)價(jià)規(guī)則，天津聚金呈壓倒性優(yōu)勢(shì)，逆襲成功。

現(xiàn)在回過(guò)頭來(lái)，用金科內(nèi)部員工的話來(lái)評(píng)價(jià)就是，“老板大意了”。

2015年8月，需要資金進(jìn)行地產(chǎn)和新能源投資的金科股份公布了定增預(yù)案：向不超過(guò)10名特定投資者非公開(kāi)發(fā)行股票，融資45億元用于重慶、貴州等地的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，和新疆的風(fēng)電項(xiàng)目。

在國(guó)內(nèi)股市一路狂瀉之下，金科在今年2月對(duì)這份定增方案進(jìn)行了調(diào)整：定增金額仍然是45億元不變，但定增價(jià)格從不低于每股5.82元/股調(diào)整為不低于3.68元/股。

金科股份選擇了不確定對(duì)象的競(jìng)價(jià)發(fā)行，即價(jià)高者得，卻沒(méi)有在限額競(jìng)購(gòu)上設(shè)置任何門(mén)檻。事實(shí)上，為防止控制權(quán)旁落，大多數(shù)上市公司都會(huì)對(duì)認(rèn)購(gòu)總額進(jìn)行把控，比如萬(wàn)達(dá)商業(yè)私有化時(shí)，王健林就要求每家機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)總額不能超過(guò)40億元。

盡管金科股份在公告里提到了“定增后，黃紅云、陶虹遐夫婦直接、間接持股比例會(huì)由30.64%降至23.89%，實(shí)際控制人持股比例相對(duì)較低，公司有可能成為收購(gòu)對(duì)象”，但黃紅云團(tuán)隊(duì)上下并不以為然。

這才讓孫宏斌找到了機(jī)會(huì)。媒體援引黃紅云身邊人士的話稱：“老板獲悉融創(chuàng)入股之后，第一時(shí)間就與孫宏斌進(jìn)行了交談。金科是老板的基業(yè)，一夜之間，融創(chuàng)成為第二大股東，這事情對(duì)老板觸動(dòng)非常之大?！?/p>

這場(chǎng)交談，有哪些桌下協(xié)議，目前尚不得而知。但時(shí)代周報(bào)記者采訪的多位人士皆表態(tài)，以孫宏斌和融創(chuàng)的行事風(fēng)格，不會(huì)單單為了財(cái)務(wù)投資而來(lái)。

孫宏斌的確有備而來(lái)，步步逼近。事實(shí)上，就在定增報(bào)價(jià)的前兩天(9月18日)，融創(chuàng)一口氣新設(shè)了兩家物業(yè)管理公司：天津潤(rùn)澤和天津潤(rùn)鼎。他們?cè)诙?jí)市場(chǎng)尋覓機(jī)會(huì)，迅猛吸籌。

金科股份11月30日發(fā)布的“詳式權(quán)益變動(dòng)報(bào)告書(shū)”顯示，11月11日和16日起，天津潤(rùn)澤和天津潤(rùn)鼎分別開(kāi)始增持金科股份，價(jià)格區(qū)間分別在4.86-5.25元和5.03-5.23元。直至當(dāng)月28日，兩者合計(jì)買入的金科股份占金科總股本3.04%，所支付資金總額約為8.30億元。

三個(gè)月不到的時(shí)間，孫宏斌成功地使用三家子公司，對(duì)金科股份持股只差黃紅云家族5%不到。

城下之盟：金科董事會(huì)里的戰(zhàn)爭(zhēng)

黃紅云是資本圈老江湖，個(gè)中深淺他不會(huì)不知。時(shí)代周報(bào)記者從金科知情人士處了解，黃紅云曾作出過(guò)承諾，在股價(jià)低于10元/股以內(nèi)會(huì)擇機(jī)增持金科股份。今年9月至今，黃及其家族已發(fā)布多輪增持結(jié)果。

身陷囹圄的黃紅云，還有多少精力來(lái)布控一場(chǎng)控制權(quán)保衛(wèi)戰(zhàn)，還待時(shí)間來(lái)回答。從得知融創(chuàng)成為第二大股東之后，一場(chǎng)沒(méi)有硝煙的金科董事會(huì)戰(zhàn)爭(zhēng)打響。

9月29日晚間，金科股份迅速宣布召開(kāi)股東大會(huì)審議，正式將修改公司章程提上議程。10月17日，金科股份召開(kāi)2016年第四次臨時(shí)股東大會(huì)，審議通過(guò)新的《公司章程》。新的《公司章程》中引入“職工代表?yè)?dān)任董事”這一全新概念，這被視為黃紅云加強(qiáng)未來(lái)金科董事會(huì)控制權(quán)的重要舉措。

建好新《公司章程》這一“防火墻”后，金科無(wú)壓力等待融創(chuàng)派駐人士入董事會(huì)。11月15日，金科股份發(fā)布公告宣布，融創(chuàng)老臣商羽、張強(qiáng)獲準(zhǔn)成為金科董事會(huì)候選人。

12月1日，金科股份2016年第五次臨時(shí)股東大會(huì)上，一項(xiàng)關(guān)鍵議案獲得通過(guò)—融創(chuàng)執(zhí)行董事兼總裁商羽及副總裁張強(qiáng)，金科職工代表董事羅亮和周達(dá)，他們四人進(jìn)入金科董事會(huì)。金科第九屆董事會(huì)再度回到設(shè)立時(shí)的9人時(shí)代。

金科股份公司章程扮演的“防火墻”能否一勞永逸地平衡董事會(huì)權(quán)力博弈？融創(chuàng)代表作為二股東代言人，已能對(duì)金科董事會(huì)議案有提名權(quán)、表決權(quán)。

商羽在會(huì)上表示，融創(chuàng)不排除對(duì)金科股份進(jìn)一步的增持。倘若融創(chuàng)系意在奪取金科第一大股東之位，按12月5日金科股份5.09元收盤(pán)價(jià)來(lái)計(jì)算，融創(chuàng)大概僅需不到20億元就能追上黃氏家族的持股比例。

融創(chuàng)上下以勢(shì)在必得姿態(tài)在戰(zhàn)斗。52歲的孫宏斌曾在中國(guó)房地產(chǎn)史上最重要的三筆并購(gòu)案里鎩羽而歸，這讓他身上多了幾分悲情色彩。郭英成的一記回馬槍，讓佳兆業(yè)與融創(chuàng)的關(guān)系裂痕徹底撕開(kāi)。因?qū)嶋H控制人祝義財(cái)被指定居所監(jiān)視居住，孫宏斌與雨潤(rùn)的合作也不了了之。

從綠城到佳兆業(yè)，再到雨潤(rùn)，孫宏斌最終都放手了，甚至為他人作嫁衣裳，搭錢(qián)搭人搭上融創(chuàng)的發(fā)展。

2015年，融創(chuàng)銷售額734.6億元，排名從房企十強(qiáng)第10名升至第9名，但僅19.1億元的同比增長(zhǎng)，無(wú)異于原地踏步。這不是以前三年銷售復(fù)合增長(zhǎng)率超55%的快房企應(yīng)有的姿態(tài)。

孫宏斌說(shuō)，這是他“長(zhǎng)大”的代價(jià)。當(dāng)年叱咤風(fēng)云、高呼要將萬(wàn)科挑于馬下的那個(gè)熱血青年漸行漸遠(yuǎn)，一個(gè)遵守規(guī)則、成熟、從容的并購(gòu)大王日益豐滿。

風(fēng)險(xiǎn)把控：買對(duì)地和點(diǎn)，多借點(diǎn)錢(qián)

半個(gè)月前，孫宏斌接到了一個(gè)命題演講任務(wù)。他去掉了“未來(lái)”二字，最后將主題定為“中國(guó)房企的投資邏輯和風(fēng)險(xiǎn)控制”。

“房地產(chǎn)是一個(gè)很古老的行業(yè)，有人就要蓋房子，根本的價(jià)值點(diǎn)沒(méi)有變，要的還是安全、舒適、地段好。”孫宏斌說(shuō)，“投資邏輯在昨天、今天和未來(lái)是一樣的，所以我把未來(lái)去掉了。”

今年“9·30”之后，多地樓市遭遇政策“寒流”。孫宏斌深有感觸，“這次調(diào)控的嚴(yán)峻程度，很多企業(yè)是預(yù)計(jì)不足的，再怎么重視這次宏觀調(diào)控都不為過(guò)。這次調(diào)控力度超過(guò)之前每一次，是自上而下的，而且實(shí)行目標(biāo)管理”。

孫宏斌的判斷是，行業(yè)在快速向大公司集中。

“房地產(chǎn)銷售額到達(dá)10萬(wàn)億元的規(guī)模后，很難再有大的增長(zhǎng)了，但是市場(chǎng)份額將向大公司集中?！睂O宏斌稱，去年銷售額前10名的房企，占全部份額的比例是17%，今年到10月底已經(jīng)20%多了，前100名的占比已經(jīng)40%多了。

孫宏斌預(yù)計(jì)：“未來(lái)5-10年，前100名占比將達(dá)到70%-80%，前10名會(huì)占35%-40%，未來(lái)沒(méi)有兩三千億規(guī)模進(jìn)不了前10名?！?/p>

市場(chǎng)份額在快速集中，空間和時(shí)間的不平衡帶來(lái)生產(chǎn)要素的錯(cuò)配。孫宏斌仍堅(jiān)信，即使在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行期，但中國(guó)向好的經(jīng)濟(jì)大趨勢(shì)并沒(méi)有發(fā)生變化，房企的投資邏輯也始終沒(méi)有變化，“在對(duì)的時(shí)間、對(duì)的城市，買對(duì)的土地”。

孫宏斌將2016年定義為融創(chuàng)的新起點(diǎn)。在年初，他為融創(chuàng)今年的路徑定調(diào)了十字方針：“判斷、繼續(xù)布局、控制風(fēng)險(xiǎn)。”他用兩手準(zhǔn)備去“擴(kuò)大糧倉(cāng)”—在一手土拍現(xiàn)場(chǎng)，做好測(cè)算就拿地；在大并購(gòu)序幕開(kāi)啟時(shí)，提前談判進(jìn)場(chǎng)。

截至2016年10月底，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約1080.3億元，同比增長(zhǎng)91%，提前跨入千億房企俱樂(lè)部，也成為三年來(lái)首個(gè)新晉的千億房企。

在今年的并購(gòu)市場(chǎng)，孫宏斌也一掃之前連續(xù)敗仗的陰霾，公司三分之二土儲(chǔ)來(lái)自于收并購(gòu)：在北京昌平、懷柔等地，融創(chuàng)收購(gòu)兩處貨值高達(dá)百億元的別墅項(xiàng)目；在蘇州，融創(chuàng)收購(gòu)了德?tīng)杻蓚€(gè)項(xiàng)目；在上海浦東、鄭州等區(qū)域也先后收購(gòu)多個(gè)項(xiàng)目。

除了金科股份，拿下萊蒙國(guó)際和融科智地是今年融創(chuàng)團(tuán)隊(duì)的得意之作。

債務(wù)沉重的萊蒙國(guó)際，讓孫宏斌終于找到了進(jìn)入深圳的契機(jī)。今年5月19日，萊蒙國(guó)際以近44億元交易總額出售公司旗下的7個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目給融創(chuàng)，融創(chuàng)獲得了位于河北燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州等地的188萬(wàn)平方米土儲(chǔ)。對(duì)孫宏斌來(lái)說(shuō)，萊蒙國(guó)際就是典型的現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題，但有價(jià)值的企業(yè)。

今年9月中，孫宏斌又談成了一筆“超值”生意。137.88億元買下的，是教父柳傳志的聯(lián)想旗下融科置地41家目標(biāo)公司的相關(guān)股權(quán)及債權(quán)，囊括42個(gè)項(xiàng)目的730.05萬(wàn)平方米可售面積，折合樓面單價(jià)只有1888.64元/平方米。

根據(jù)孫氏的投資邏輯，風(fēng)險(xiǎn)在哪里？

“一是現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)很多人知道，但是不重視；二是公司有沒(méi)有價(jià)值，房地產(chǎn)行業(yè)和別的行業(yè)不一樣，別的行業(yè)并購(gòu)的是資產(chǎn)占有率、是大腦，是專利。而這個(gè)行業(yè)并購(gòu)的就是土地的價(jià)值?！睂O宏斌稱，自己看了很多公司，一類是現(xiàn)金流沒(méi)問(wèn)題，土地價(jià)值有問(wèn)題，轉(zhuǎn)著轉(zhuǎn)著也會(huì)轉(zhuǎn)出窟窿來(lái)；一類是價(jià)值沒(méi)問(wèn)題，但現(xiàn)金流有問(wèn)題，企業(yè)活不下去，“第二類企業(yè)還好點(diǎn)，可以通過(guò)市場(chǎng)方式解決，比如找融創(chuàng)收購(gòu)；但如果地買錯(cuò)了、買貴了，就沒(méi)人愿意要你了?！?/p>

這幾條指導(dǎo)意見(jiàn)，又有多少公司會(huì)賣給融創(chuàng)。演講的最后，孫宏斌給融創(chuàng)打了一個(gè)很大的免費(fèi)廣告，“如果你的現(xiàn)金流有問(wèn)題，但是有價(jià)值，你可以把公司賣給融創(chuàng)”。