上半年成交高位運(yùn)行,但二季度成交回落態(tài)勢顯著

2016年6月全國商品房成交環(huán)比略有回升,同比增速繼續(xù)放緩。我們監(jiān)控的全國44城市成交指數(shù)6月為426,較5月環(huán)比上升3%,同比上升17%,增幅收窄了5個(gè)百分點(diǎn)。2016年6月39城市住宅成交指數(shù)為452,環(huán)比下降2%,同比增長12%,增幅收窄9個(gè)百分點(diǎn)。整體來看,16年上半年成交累計(jì)同比增長34%,成交量創(chuàng)歷史同期新高。其中,一季度信貸政策持續(xù)寬松,加上非限購城市下調(diào)首付比例、交易稅費(fèi)減免等組合政策持續(xù)落地,有效地降低了居民購房門檻以及購房成本,需求加快入市,單季度同比大幅增長40%,3月成交更是創(chuàng)單月歷史新高。而進(jìn)入二季度后,熱點(diǎn)城市調(diào)控政策持續(xù)落地,推遲需求入市節(jié)奏,加上前期需求持續(xù)集中釋放,房價(jià)連續(xù)上漲擠出需求,二季度成交逐步回落,單月同比增速呈現(xiàn)逐月收窄趨勢。

上半年二線成交表現(xiàn)顯著,而一線受調(diào)控影響二季度表現(xiàn)較弱

16年6月一線環(huán)比大幅增長26.1%,三四線環(huán)比微漲3.3%,而二線則環(huán)比回落2.4%。同比情況來看,一線同比增速有所擴(kuò)大,而二線及三四線同比增速繼續(xù)收窄。16年上半年來看,各線城市成交均呈現(xiàn)高增長,其中二線城市表現(xiàn)顯著,同比大幅增長37%,而三四線則同比增長36%,一線表現(xiàn)相對較弱,同比增長24%,主要是二季度以來,滬深調(diào)控加碼,北京通州區(qū)域限購,導(dǎo)致成交熱度回落顯著。房價(jià)方面,6月份二線城市房價(jià)增速繼續(xù)領(lǐng)先,但各線城市房價(jià)環(huán)比增速繼續(xù)放緩,而上半年來看,一線城市累計(jì)上漲12.16%,而二線及三線城市則累計(jì)增長6.69%和3.64%,其中熱點(diǎn)二線城市以及環(huán)一線的三線城市漲幅較顯著。

本月觀點(diǎn)

整體來看,16年上半年,政策寬松趨穩(wěn),推動(dòng)成交高位運(yùn)行,成交水平創(chuàng)歷史同期新高。但進(jìn)入二季度后,中央政策寬松空間有限,而地方政府則因城施政,其中熱點(diǎn)城市逐步收緊調(diào)控,尤其是滬深兩地在3月底率先出臺限購政策,對其他過熱城市起到示范作用,市場整體景氣度逐步下滑,成交同比增速逐步收窄,房價(jià)增速出現(xiàn)放緩跡象。我們認(rèn)為進(jìn)入七八月份,成交同比增速存在因低基數(shù)效應(yīng)而小幅回升的可能性,但累計(jì)同比增速將延續(xù)收窄態(tài)勢,行業(yè)基本面將逐步由量價(jià)齊升過渡至量跌價(jià)漲,市場整體步入小周期下行階段。

風(fēng)險(xiǎn)提示

政策收緊風(fēng)向可能蔓延至其他熱點(diǎn)二線城市。行業(yè)銷售增速低于預(yù)期。