萬科A(000002)

事件描述

2016 年6 月18 日，公司發(fā)布“發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)暨關(guān)聯(lián)交易預(yù)案”，擬以發(fā)行股份的方式購(gòu)買地鐵集團(tuán)持有的前海國(guó)際100%股權(quán)。

事件評(píng)論

重組預(yù)案概述：此次重組初步交易定價(jià)為456.13 億元，公司將以發(fā)行股份的方式支付全部對(duì)價(jià)；初步確定對(duì)價(jià)股份的發(fā)行價(jià)格為每股15.88元；擬向地鐵集團(tuán)發(fā)行的A 股數(shù)量為28.72 億股；鎖定期限為36 個(gè)月。

股權(quán)結(jié)構(gòu)或?qū)⒆兏罕敬晤A(yù)案發(fā)布之前，公司持股超過5%以上的大股東分別為寶能系（24.29%）、華潤(rùn)（15.31%）、安邦保險(xiǎn)（6.18%）。如若此次重組方案順利完成，公司第一大股東將變更為地鐵集團(tuán)（20.65%），寶能系（19.27%）與華潤(rùn)（12.15%）持股比例相應(yīng)減少。

簽手“地鐵與城市之工匠”：交易方地鐵集團(tuán)隸屬深圳市國(guó)資委，物業(yè)開發(fā)在建項(xiàng)目10 個(gè)，規(guī)劃建面達(dá)380 萬方，集團(tuán)資產(chǎn)高達(dá)2400 億元。旗下9 家子公司中，“前海國(guó)際”承擔(dān)重要的物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。地鐵集團(tuán)一直秉持著“建地鐵、建城市”的理念，是國(guó)內(nèi)探索“軌道+物業(yè)”模式最成功、最市場(chǎng)化的軌道建設(shè)運(yùn)營(yíng)商。

前海國(guó)際，資源豐厚：成立于2013 年的標(biāo)的資產(chǎn)“前海國(guó)際”主要負(fù)責(zé)位于南山的前海樞紐項(xiàng)目以及安托山項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)目宗地總面積37.54 萬方，總建面高達(dá)181.14 萬方。兩項(xiàng)目的獲得將直接充實(shí)公司在深圳核心區(qū)的土儲(chǔ)，增強(qiáng)公司在深圳的后續(xù)發(fā)展實(shí)力。

“軌道+物業(yè)”，引領(lǐng)行業(yè)新方向：城市配套服務(wù)商是萬科新十年戰(zhàn)略的核心，軌道交通本身就是城市最重要的配套設(shè)施，也是連接城市圈的紐帶。未來城市圈的發(fā)展將給軌道交通及上蓋、周邊物業(yè)帶來巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)。此次“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”將解決公司發(fā)展的土地資源瓶頸。未來雙方合力打造的“軌道+物業(yè)”模式有望成為全國(guó)軌道交通PPP 模式的建設(shè)標(biāo)桿，使公司在新一輪城市圈發(fā)展格局中搶占新的制高點(diǎn)。

投資建議：我們維持此前對(duì)公司的盈利預(yù)測(cè)，16、17 年EPS 分別為1.90、2.19 元/股，對(duì)應(yīng)停牌前股價(jià)的PE 分別為12.83 和11.14 倍，維持“買入”評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：方案尚未過會(huì)，標(biāo)的資產(chǎn)預(yù)估值風(fēng)險(xiǎn)，停牌期間市場(chǎng)波動(dòng)。