在房地產(chǎn)企業(yè)間的并購中鮮有動(dòng)作的萬科，日前卻拿下了綠景(中國)地產(chǎn)投資有限公司(以下簡稱“綠景中國地產(chǎn)”)17.81%的股權(quán)。而不同于萬科此前為進(jìn)入新市場(chǎng)、打開在港融資渠道而進(jìn)行的收購，業(yè)內(nèi)人士判斷，萬科的此次收購是基于未來合作或者業(yè)務(wù)擴(kuò)張的投資行為，在房地產(chǎn)企業(yè)間的整合大幕開啟之際，手握大量現(xiàn)金的萬科也將打開收購、并購、投資的大門。

入股綠景

10月13日晚間，綠景中國地產(chǎn)的公告顯示，該公司已與萬科全資附屬公司W(wǎng)kland Investments V Limited訂立認(rèn)購協(xié)議，據(jù)此，萬科全資附屬公司同意以每股2.2港元(7.74983, -0.0001, -0.00%)的價(jià)格認(rèn)購綠景中國地產(chǎn)3億股新股，認(rèn)購后萬科將擁有綠景中國地產(chǎn)17.81%的股份。

綠景中國地產(chǎn)進(jìn)而稱，認(rèn)購事項(xiàng)所得款項(xiàng)凈額預(yù)期為約6.6億港元，這筆錢將用做綠景中國地產(chǎn)一般營運(yùn)資金及結(jié)算收購事項(xiàng)的部分代價(jià)。

實(shí)際上，翻看萬科近幾年的發(fā)展史，并購地產(chǎn)公司股權(quán)的動(dòng)作較為少見。早在十年前，萬科以18.6億元的現(xiàn)金收購了上海南都70%、蘇州南都49%和浙江南都20%的股份，當(dāng)時(shí)18.6億元的巨資也創(chuàng)下了國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)最大宗企業(yè)購并案例紀(jì)錄。次年，萬科再以17.6億元成為南都房產(chǎn)的控股股東，通過此次收購萬科成功打入了此前從未進(jìn)入過的浙江市場(chǎng)。

另外，萬科最近一次的收購是，2012年5月萬科與永泰地產(chǎn)達(dá)成收購南聯(lián)地產(chǎn)股權(quán)的協(xié)議，用約10.79億港元持有重組后的南聯(lián)地產(chǎn)73.19%的股權(quán)，由此成功叩開了在港融資之門。

收購意圖何在

不同于融創(chuàng)對(duì)于收購的野心勃勃，于房地產(chǎn)行業(yè)老大萬科而言，收購動(dòng)作少且每一次意圖明顯。時(shí)隔三年，萬科再度開啟了收購大門，此次入股綠景中國地產(chǎn)，又是出于何種目的？

據(jù)綠景中國地產(chǎn)母公司綠景集團(tuán)官方網(wǎng)站顯示，該集團(tuán)成立于1995年，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，經(jīng)營范圍涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)經(jīng)營、高新科技和社區(qū)醫(yī)療四大產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，該集團(tuán)也被稱之為“深圳城中村重建先驅(qū)”。去年，綠景集團(tuán)旗下的中國綠景地產(chǎn)控股有限公司通過收購香港上市公司新澤控股64.83%的股份，從而實(shí)現(xiàn)上市，此后上市公司改名為綠景(中國)地產(chǎn)投資有限公司。彼時(shí)市場(chǎng)猜測(cè)認(rèn)為，未來更大的可能是，綠景集團(tuán)會(huì)將整個(gè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)放進(jìn)這個(gè)上市平臺(tái)，除了住宅地產(chǎn)外，綠景集團(tuán)還擁有大量的商業(yè)地產(chǎn)、商務(wù)寫字樓等資源。

不過，從財(cái)務(wù)投資的角度而言，現(xiàn)階段的綠景中國地產(chǎn)并非是個(gè)好項(xiàng)目，該公司半年報(bào)顯示，今年上半年該公司收益為9110萬港元，公司股東應(yīng)占虧損額為990萬港元。

值得注意的是，綠景中國地產(chǎn)在半年報(bào)中透露，今年上半年該公司除了發(fā)展現(xiàn)有的蘇州業(yè)務(wù)外，還收購了大量深圳及珠海地區(qū)主要位置的精品住宅、社區(qū)型購物中心及城市綜合用途物業(yè)，同樣收購了一家深圳物業(yè)項(xiàng)目公司75%的股權(quán)，由此一位不愿具名的業(yè)內(nèi)分析師表示，萬科看中綠景中國地產(chǎn)的更多的是該公司及其母公司綠景集團(tuán)在深圳的資源。值得注意的是，萬科上半年在深圳重點(diǎn)開啟了城市更新業(yè)務(wù)，綠景集團(tuán)的物業(yè)資源以及城中村改造經(jīng)驗(yàn)或?qū)⒊蔀槿f科在城市更新業(yè)務(wù)上的幫手。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也補(bǔ)充道，綠景集團(tuán)的業(yè)務(wù)包含精品住宅、社區(qū)服務(wù)等多個(gè)方面，實(shí)際上與萬科目前所提倡的城市配套服務(wù)運(yùn)營商的思路較為吻合，合作的談判成本也不大。

時(shí)刻準(zhǔn)備收購

實(shí)際上，對(duì)于萬科的此次出手，一些業(yè)內(nèi)人士表示也早有料到，今年初，萬科總裁郁亮也表達(dá)了時(shí)刻準(zhǔn)備收購的想法。在今年舉行的2014年業(yè)績說明會(huì)上，萬科方面透露了這樣一組數(shù)字：截至去年末，萬科實(shí)現(xiàn)銷售回款2090億元，該公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入同比增長近21倍至417.2億元，年底持有的貨幣資金上升至627.2億元，而凈負(fù)債率則由2013年的30.7%高位降至5.4%，創(chuàng)下自2006年以來的最低水平。

“由于一手土地市場(chǎng)價(jià)格較高，未來我們希望在存量土地市場(chǎng)有所作為，同時(shí)目前房地產(chǎn)行業(yè)油水變少，令一些大型央企、國企等不愿進(jìn)入，而中小型發(fā)展商亦因競(jìng)爭激烈而想退出市場(chǎng)，今年行業(yè)會(huì)有更多整合機(jī)會(huì)，我們有足夠的資金實(shí)力可以尋找一些并購機(jī)會(huì)?！庇袅吝M(jìn)而稱：“我們保留那么多現(xiàn)金還有一個(gè)原因，就是我們?cè)趯で笸顿Y機(jī)會(huì)。我發(fā)現(xiàn)不少企業(yè)、發(fā)展商可能并不想再做下去了，這個(gè)時(shí)候我們有錢就有很多投資機(jī)會(huì)?！?/p>

在郁亮看來，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代、利潤被攤薄、行業(yè)集中度會(huì)提升，這也為行業(yè)龍頭萬科提供了擴(kuò)張契機(jī)。嚴(yán)躍進(jìn)表示，通過股權(quán)投資的方式，能夠加速過剩資本向一些亟須資本的房企項(xiàng)目中轉(zhuǎn)移，入股房地產(chǎn)企業(yè)本質(zhì)上是萬科投資方式的多元化體現(xiàn)，此類并購自然是一個(gè)強(qiáng)有力信號(hào)，會(huì)促使萬科通過并購來實(shí)現(xiàn)新一輪擴(kuò)張。而在后續(xù)并購中，以下幾類企業(yè)可能會(huì)讓萬科容易相中：一類個(gè)人持股占比大，在家族企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)楣娖髽I(yè)方面有主動(dòng)的轉(zhuǎn)型意識(shí)；第二類為，目前產(chǎn)品營銷或者拿地等方面困難，亟須新的資本介入；第三類為，在業(yè)務(wù)創(chuàng)新方面有獨(dú)到的思想，可以與萬科后續(xù)并購股權(quán)下的業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)和創(chuàng)新形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。