核心觀點：去年開始，金融政策對房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)收緊以及行業(yè)政策的不斷加碼使得房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境日益嚴峻，而今年年初的疫情更是給出沉重一擊。盡管隨著疫情逐步緩解以及國家政策的出臺，5月份往后商品房銷售情況出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。但由于地產(chǎn)行業(yè)其內(nèi)在運行模式，銷售情況的好轉(zhuǎn)傳導(dǎo)至實際開工面積的新增還需5-6月時間。因此即便從年中開始商品房銷售面積同比有所好轉(zhuǎn)，但新增開工面積同比仍將維持一段時間低位，10月份往后或?qū)⒂瓉砉拯c，全年地產(chǎn)用鋼量難有恢復(fù)。

一、銷售轉(zhuǎn)好傳導(dǎo)至開工增加存在滯后性

2021年下半年，隨著金融在房地產(chǎn)供給端與需求端同時縮緊，地產(chǎn)基本面惡化。從6月份開始銷售面積同比數(shù)據(jù)迅速回落，7月份開始跌破0值，此后便長期處于低位。期間地產(chǎn)基本面的惡化也曾促使地方政府在政策上有所放松，從金融端到各地的寬松政策陸續(xù)出臺，2021年底地產(chǎn)市場出現(xiàn)筑底復(fù)蘇的跡象，到今年1、2月份，市場回暖，房地產(chǎn)超額收益出現(xiàn)明顯反彈。但隨后的3、4月份受到疫情影響，銷售情況出現(xiàn)明顯下滑，直到后期疫情好轉(zhuǎn)疊加利好政策釋放，5月觸底，6月份銷售情況才出現(xiàn)邊際改善。

一般來說，地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)流程包含了土地獲取、開發(fā)建設(shè)、房產(chǎn)銷售三個階段。而當(dāng)行業(yè)告別牛市，呈現(xiàn)蕭條危機時，以銷定產(chǎn)往往成為房企普遍的策略。銷售作為整個房地產(chǎn)開發(fā)鏈的領(lǐng)先指標，只有當(dāng)銷售市場轉(zhuǎn)好，房企才能擁有足夠的銷售回款用于拿地，開工復(fù)工。從過去十多年的房地產(chǎn)行業(yè)變化走勢中可以清晰看出這一規(guī)律。

如果將房地產(chǎn)開工情況與銷售情況拉出進行對比，我們可以發(fā)現(xiàn)兩條曲線走勢高度相似并且在一些特殊時間段存在相近的特點。首先是2008年，受到國際金融危機的影響，商品房銷售增速連續(xù)多月下滑，年底便開始負增長。在四萬億投資計劃以及需求端刺激下，2008年12月銷售面積累計同比降幅縮小，等到2009年5月新開工面積累計同比降幅也開始縮??；

2011年受到限購令、利率調(diào)整、首付提高、房產(chǎn)稅試點等一系列調(diào)控政策的影響，地產(chǎn)行業(yè)慘淡，土地流拍增加。后期隨著多次降準以及地方寬松政策出臺，

2012年2月銷售面積累計同比降幅縮小，2012年7月新開工面積累計同比降幅縮??；

2014年中國宏觀經(jīng)濟面臨下行壓力，房地產(chǎn)市場受此前宏觀政策調(diào)控影響，面臨高庫存風(fēng)險。為緩解庫存壓力，央行下調(diào)貸款及存款準備金率，多地限購松綁，棚改貨幣化安置比例同步上升，2015年2月銷售面積累計同比降幅縮小，2015年8月新開工面積累計同比降幅縮小。通過這幾個具有代表性的時間段可以看出，當(dāng)房地產(chǎn)資金鏈出現(xiàn)好轉(zhuǎn)后，再傳導(dǎo)至新增開工面積，或?qū)?-6個月，而只有新增開工面積恢復(fù)，房建用鋼需求才會出現(xiàn)顯著提高。

二、6月或?qū)⒊蔀榈禺a(chǎn)銷售拐點

今年6月份，商品房待售面積54784萬平方米，同比增長7.3%。其中，住宅待售面積增長13.5%，銷售數(shù)據(jù)有所回暖，商品房庫存開始下降。而從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金到位的情況來看，累計增速的降幅也開始收窄，拿地情況也有所好轉(zhuǎn)。若以此作為房地產(chǎn)銷售情況觸底反彈節(jié)點，預(yù)計第四季度初新增開工面積同比降迎來拐點；而若是考慮到7月份發(fā)生的斷供事件可能會對房市產(chǎn)生的影響，該拐點還將延后。

總而言之，盡管二季度以來，地產(chǎn)方面的宏觀利好政策不斷，加上近期各地“保交樓”政策出臺，有助于情緒恢復(fù)，但實際效果還需要時間驗證。另外，即便新增開工拐點如期到來，短時間內(nèi)新增開工面積同比減少的大趨勢恐怕難以扭轉(zhuǎn)，地產(chǎn)行業(yè)用鋼也難以恢復(fù)到前期水平。