房貸成本下降，只要房?jī)r(jià)上升就可以趕上3%的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)年化收益率，房地產(chǎn)就會(huì)成為重要的投資選項(xiàng)。雖然炒股享受經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果表面上看來(lái)是更理性的選擇，但A股市場(chǎng)的現(xiàn)金流證明，大部分上市公司沒(méi)有磚頭水泥和地段來(lái)得靠譜。

一、二線城市房?jī)r(jià)大漲，上海有樓盤(pán)經(jīng)理忙不迭地給客戶打電話，恭喜他們有先見(jiàn)之明提前購(gòu)房節(jié)約了成本。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2月26日公布的數(shù)據(jù)，今年1月，70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)漲幅最高的仍然是深圳，連續(xù)領(lǐng)漲全國(guó)14個(gè)月，與去年同期相比大漲了52.7%。上海和北京分別以21.4%和11.3%的漲幅緊隨其后。

二線城市南京、合肥房?jī)r(jià)上升迅速。南京1月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比大漲2.5%，漲幅甚至超過(guò)北京，僅次于深圳和上海，同比漲幅也達(dá)到10.8%，居全國(guó)第四。在利率越降越低的情況下，購(gòu)房者就像購(gòu)買(mǎi)了一個(gè)隨時(shí)可以抵押取現(xiàn)的保險(xiǎn)箱。

一個(gè)長(zhǎng)久而深刻的疑問(wèn)又繞在投資者心頭，這是不是一個(gè)超級(jí)大泡沫；如果要破裂，會(huì)在什么時(shí)候？

海通證券的姜超撰文指出，日本房地產(chǎn)泡沫時(shí)，房地產(chǎn)總價(jià)值假如兌現(xiàn)可以買(mǎi)下美國(guó)。現(xiàn)在北上深三地常住人口約6000萬(wàn)，假定3口一家、戶均一套的話，對(duì)應(yīng)的存量住宅大約2000萬(wàn)套，假定每套房子平均100平方米，按照目前大約5萬(wàn)/平方米的均價(jià)，對(duì)應(yīng)市值大約是100萬(wàn)億元。

截至2015年3季度，美聯(lián)儲(chǔ)發(fā)布的美國(guó)家庭總財(cái)富是100萬(wàn)億美元，大約相當(dāng)于650萬(wàn)億元人民幣，其中實(shí)物資產(chǎn)(包括房地產(chǎn))的市值是30萬(wàn)億美元，折合約200萬(wàn)億元人民幣。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，把北上深的房子賣(mài)掉以后好像足以買(mǎi)下半個(gè)美國(guó)了，相信把整個(gè)日本買(mǎi)下來(lái)也沒(méi)有太大的問(wèn)題。

一線城市與核心地區(qū)房?jī)r(jià)上漲速度快，是投資者恐慌的表現(xiàn)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月數(shù)據(jù)，一線城市房?jī)r(jià)大漲，二線核心城市大漲，三線城市繼續(xù)呈穩(wěn)中略降態(tài)勢(shì)，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均由下降0.1%轉(zhuǎn)為持平，二手住宅價(jià)格環(huán)比平均由持平轉(zhuǎn)為下降0.1%。絕大部分三線城市房?jī)r(jià)同比下跌。

目前股市處于震蕩期，國(guó)債與銀行理財(cái)產(chǎn)品等顯示的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率快速下行，創(chuàng)新投資熱潮告一段落，只有這些城市的房地產(chǎn)看上去能夠抵御不確定的未來(lái)，如果北京房?jī)r(jià)均價(jià)下跌一半，意味著資本市場(chǎng)找不到可投資的品種了。

常住人口不能完全反映一線城市的人口狀況，一線城市人口流入增加最快，如果加上居住半年以上又沒(méi)有登記在冊(cè)的人口，從北京衛(wèi)星城房?jī)r(jià)以及中小學(xué)外地戶口孩子比例的上升可見(jiàn)一斑。如果不是限購(gòu)令，購(gòu)買(mǎi)一線城市商品房的人還將增加。但大城市容納不下。

接受一線城市外溢效應(yīng)的是衛(wèi)星城與核心二線城市，這些城市成為繼一線城市之后的安全墊。中原地產(chǎn)研究中心專家表示，雖然受?chē)?guó)土部一再?gòu)?qiáng)調(diào)的“有供有限”方針影響，并且新一年土地供應(yīng)計(jì)劃也尚未發(fā)布，但是開(kāi)發(fā)商對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的熱度不減，一些地塊1月仍然能拍出超過(guò)100%的溢價(jià)率。預(yù)計(jì)今年樓市的熱點(diǎn)或向二線重點(diǎn)城市轉(zhuǎn)移。

負(fù)利率時(shí)代購(gòu)房成本下降，房地產(chǎn)金融屬性更加突出。2015年全國(guó)房貸增長(zhǎng)2.66萬(wàn)億元，占2014年2季度以來(lái)房貸總額的70%，占20年來(lái)房貸余額總量的近20%，從2015年開(kāi)始房地產(chǎn)日趨火爆，這是放松房貸的必然后果。

房地產(chǎn)成為加杠桿主要手段，目前核心城市房地產(chǎn)仍然是最受歡迎的抵押品。轉(zhuǎn)引一個(gè)例子：假如我有一套房值1000萬(wàn)元，我公司資金流緊張，于是我找中介勾結(jié)，拉漲到1500萬(wàn)元“賣(mài)”給我的親戚或鐵桿朋友。首付三成，貸款1050萬(wàn)元。于是我手里有了1050萬(wàn)元。而且房?jī)r(jià)跌多少都與我無(wú)關(guān)了。而原先若按抵押貸款只能貸五成得500萬(wàn)元，還要被銀行捆綁。只要現(xiàn)金流緊張，都可以用這一招。近兩年無(wú)論是股市還是P2P，火爆脫離不了各種加杠桿、各種套現(xiàn)，如果把房地產(chǎn)抵押貸款、場(chǎng)外配資計(jì)算在內(nèi)，貸款總額可能更多。

投資收益率下降，房貸成本下降，只要房?jī)r(jià)上升就可以趕上3%的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)年化收益率，房地產(chǎn)就會(huì)成為重要的投資選項(xiàng)。雖然炒股享受經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果表面上看來(lái)是更理性的選擇，但A股市場(chǎng)的現(xiàn)金流證明，大部分上市公司沒(méi)有磚頭水泥和地段來(lái)得靠譜。

通過(guò)房地產(chǎn)征收財(cái)富稅，來(lái)解決地方政府財(cái)政壓力，這是一個(gè)中國(guó)式的房產(chǎn)稅替代辦法，隱藏在地下的民間財(cái)富如火如荼進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，總比股市樓市齊跌爆發(fā)債務(wù)危機(jī)要好，無(wú)論如何，這是個(gè)兩害相權(quán)取其輕的低息時(shí)代。

購(gòu)房者會(huì)發(fā)現(xiàn)，二線以下城市、以往房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市、政府不斷批地新城區(qū)新樓盤(pán)層出不窮的城市，以高價(jià)兌現(xiàn)并不容易，他們獲得的只是紙面財(cái)富。