近期，習(xí)近平、李克強(qiáng)等國家領(lǐng)導(dǎo)人在多個(gè)場合提及化解房地產(chǎn)庫存，在房地產(chǎn)邁入長周期拐點(diǎn)，“去庫存”背景下，預(yù)計(jì)進(jìn)一步寬松的地產(chǎn)政策將陸續(xù)出臺(tái)。

房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下滑

房屋新開工面積同比降幅在緩慢縮小中，但預(yù)計(jì)負(fù)增長狀態(tài)仍將持續(xù)；本年購置土地面積和土地成交價(jià)款連續(xù) 9 個(gè)月同比大降，且仍未見企穩(wěn)跡象；房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已連續(xù)下滑 20 個(gè)月，持續(xù)時(shí)間之長創(chuàng) 1999 年以來之最；在三四線城市，房地產(chǎn)庫存高企的背景下，房企商拿地開發(fā)更為謹(jǐn)慎，預(yù)測三四線城市房地產(chǎn)投資增速下滑的趨勢還將延續(xù)，房企的新開工面積還將減少。

房地產(chǎn)銷售增速放緩

商品房銷售面積從今年 6 月份開始轉(zhuǎn)為正增長，商品房銷售額也于今年 5 月份開始轉(zhuǎn)為正增長，從近 3 個(gè)月的數(shù)據(jù)來看，增速趨緩。 一二線城市仍執(zhí)行嚴(yán)格的限購政策作用下，且價(jià)格高，收入水平處于一定，導(dǎo)致樓市升溫后，具備購房資格且支付能力強(qiáng)的客群已被透支，后續(xù)支撐樓市回暖的基礎(chǔ)并不具備，而三四線城市主要是過去十幾年地方在建設(shè)擴(kuò)張過程中無序開發(fā)房地產(chǎn)，導(dǎo)致庫存高企，無法消化，供給大于需求，房子需求不足導(dǎo)致樓市疲軟。

房地產(chǎn)庫存高企

2012 年以來，商品房待售面積持續(xù)增加，2015 年 6 月份以來增速有所放緩，但整體庫存壓力依然較大，庫存高企與房地產(chǎn)投資增速的辯證關(guān)系，一方面，巨量的庫存是過去十幾年地方在建設(shè)擴(kuò)張過程中無序開發(fā)生成的過量產(chǎn)物，另一方面，大量庫存不消化掉，也會(huì)對下一步開發(fā)投資決策形成阻礙，不利于房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，所以去庫存政策將成為貫穿年底乃至2016年的主力政策。

地產(chǎn)行業(yè)后市看法及寬松的政策建議

2016年，對房地產(chǎn)仍持悲觀心態(tài)，其一、2014年美元進(jìn)入快速上行期，在強(qiáng)勢美元的背景下，以人民幣計(jì)價(jià)的房地產(chǎn)就會(huì)被忽略，轉(zhuǎn)而投資以美元計(jì)價(jià)的產(chǎn)品 (維持2016年美元強(qiáng)勢的判斷)；其二、一線城市房價(jià)高漲，主要是由于金融產(chǎn)品投資回報(bào)率偏低，導(dǎo)致一線城市投機(jī)需求嚴(yán)重以及商品房銷售額占GDP比重再創(chuàng)新高兩個(gè)特征，縱容房地產(chǎn)過熱的持續(xù)勢必引起短期的房價(jià)泡沫；其三、未來 5-10 年，購房主力人口數(shù)量都呈明顯下降趨勢，購房需求也將明顯減少，人口結(jié)構(gòu)變化預(yù)示著近兩年房地產(chǎn)大周期的拐點(diǎn)已至；其四，三四線城市大量庫存不消化掉，也會(huì)對下一步開發(fā)投資決策形成阻礙，不利于房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。我們認(rèn)為2016年地產(chǎn)基本面，銷量、新開工、投資水平基本與2015年持平或略有調(diào)減。

從目前政策寬松程度來看，除了未放松限購的城市之外，各地的政策已相當(dāng)寬松。但鑒于當(dāng)前房地產(chǎn)市場所處的周期特性以及宏觀經(jīng)濟(jì)背景，一系列寬松政策也并未對房地產(chǎn)市場起到強(qiáng)刺激的作用。我們預(yù)計(jì)未來年房地產(chǎn)市場仍將處于政策寬松的環(huán)境之中，且仍將有新的刺激政策出臺(tái)，一是繼續(xù)降低貸款首付比例；二是加大住房貸款利率優(yōu)惠幅度；三是減免交易稅費(fèi)，部分庫存壓力過高的地方甚至可能出臺(tái)購房退稅、稅費(fèi)補(bǔ)貼等政策；四是，逐步放開限購。鑒于我國幅員遼闊，區(qū)域差異大，房地產(chǎn)市場發(fā)展極不均衡等特點(diǎn)，房地產(chǎn)政策仍將體現(xiàn)差異性的特點(diǎn)，因地制宜，因地施策，深圳、上海、北京、廣州等一二線城市由于投機(jī)需求嚴(yán)重將實(shí)行相對偏緊的房地產(chǎn)政策，三四線城市以去庫存為主，勢必加大退貨量，增加營銷舉措，去庫存仍是三四線城市2016年的主基調(diào)。整體而言，政策將為房地產(chǎn)行業(yè)起到疏導(dǎo)作用，以保持行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，為其在迷霧中保駕護(hù)航。

綜上所述，我們認(rèn)為，2016年地產(chǎn)基本面，銷量、新開工、投資水平基本與2015年持平或略有調(diào)減，除了未放松限購的城市之外，各地的政策仍將有新的刺激政策出臺(tái)，深圳、上海、北京、廣州等一二線城市由于投機(jī)需求嚴(yán)重將實(shí)行相對偏緊的房地產(chǎn)政策，三四線城市以去庫存為主，勢必加大退貨量，增加營銷舉措，去庫存仍是三四線城市2016年的主基調(diào)。