瑞銀財富管理投資總監(jiān)辦公室10月29日發(fā)布的全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)報告顯示，研究的15個城市中有12個城市中心的房價被高估或瀕臨房地產(chǎn)泡沫，其中倫敦和香港面臨的風(fēng)險最大。按實際價格計算，全球許多城市的房地產(chǎn)價格自1998年以來翻了一倍。平均而言，房地產(chǎn)價格高于2007-08年金融危機以前的水平。

在悉尼、溫哥華、舊金山和阿姆斯特丹，房價與長期常態(tài)偏離，意味著房地產(chǎn)市場被大幅高估。日內(nèi)瓦、蘇黎世、巴黎、法蘭克福以及東京和新加坡（程度稍低）的房價估值也有所偏高。在美國，紐約和波士頓兩城市的房價相對于各自的房價歷史而言較為公允，而芝加哥的房價則有所低估。

瑞銀財富管理投資總監(jiān)辦公室的全球房地產(chǎn)主管Claudio Saputelli表示：“樂觀的預(yù)期、有利的經(jīng)濟基本面和來自海外的資本流入導(dǎo)致部分城市的房價估值近年來快速上升。寬松的貨幣政策也延后了房地產(chǎn)市場的正常化，助長局部泡沫風(fēng)險的增加?！?/p>

“泡沫”一詞指的是一種資產(chǎn)的重大且持久的定價錯誤。只有泡沫破裂才能確證泡沫的存在，但是房地產(chǎn)市場過剩的復(fù)發(fā)規(guī)律是可以通過歷史數(shù)據(jù)觀察到的?！氨M早識別泡沫的跡象很重要－這也是我們推出瑞銀全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)的原因，” Saputelli說。

如何識別泡沫

瑞銀全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)基于全球金融中心的此種模式，來衡量房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險。該指數(shù)使用以下基于風(fēng)險的分類：壓抑（depressed）、低估（undervalued）、公允（fair-valued）、高估和泡沫風(fēng)險（overvalued and bubble risk）。

通過對比當(dāng)前的房價收入比（PI）和房價租金比（PR）進行分析。PI比率顯示住房的可負擔(dān)性較低，意味著長期房價升值前景減弱，而較高PR倍數(shù)則意阿味著對于低利率的倚賴程度過高。

瑞銀財富管理投資總監(jiān)辦公室經(jīng)濟學(xué)家Matthias Holzhey表示：“在香港、倫敦、巴黎、新加坡、紐約和東京，房價與當(dāng)?shù)厥杖氲拿撱^程度最大。在這些地方，購買一套60平米的公寓已經(jīng)超出大部分甚至工作在技能要求較高的服務(wù)行業(yè)從業(yè)者的預(yù)算?！?/p>

亞太地區(qū)估值偏高

亞太城市房地產(chǎn)市場的周期/模式與歐洲和美國城市不同。發(fā)生在1990年代的亞洲危機也在香港和新加坡的房地產(chǎn)市場中留下了烙印。1980年代末期時，除東京外，亞洲各地并沒有異常的價格行為。

自2011年以來香港房地產(chǎn)市場存在泡沫之說不絕于耳，悉尼迅速趕超，也在迅速向泡沫迫近。在長達15年的房價下跌后，東京房地產(chǎn)估值從2006年起開始復(fù)蘇，目前稍稍高估，但漲勢依然溫和。新加坡從2005年起即邁入高估行列，但尚不存在泡沫風(fēng)險，因為租金和收入的上升并駕齊驅(qū)。在過去兩年中，該市場有向公允估值靠近的趨勢。

瑞銀財富管理投資總監(jiān)辦公室亞太投資主題主管何偉華（Patrick Ho）說：“根據(jù)我們對所研究城市的情況分析，香港樓市出現(xiàn)泡沫的風(fēng)險很高，我們的房地產(chǎn)泡沫指數(shù)顯示，三年內(nèi)實際房價平均下跌30%的可能性高達95%。投資者在管理其亞太房地產(chǎn)投資組合時應(yīng)把這一點考慮在內(nèi)。