“我們現(xiàn)在就是希望中南建設(shè)能退房，并且支付相應(yīng)的違約金。”鄭先生告訴記者，包括他在內(nèi)有60多人購(gòu)買了南通金石國(guó)際大酒店(下稱“金石大酒店”)的酒店式公寓，人均購(gòu)房金額150萬(wàn)元左右，“我們買它純粹是想投資的，開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)也口頭承諾我們終生返租、十年回本。沒(méi)想到買房時(shí)簽訂的3年返租合同剛到期，開(kāi)發(fā)商就變卦了。”

據(jù)了解，南通金石大酒店當(dāng)時(shí)號(hào)稱“南通市地標(biāo)性建筑”，由中南建設(shè)子公司南通中南新世界中心開(kāi)發(fā)有限公司(下稱“中南新世界”)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)。而據(jù)業(yè)主向《華夏時(shí)報(bào)》記者反映，該酒店式公寓在精裝工程消防未通過(guò)驗(yàn)收、精裝圖紙未審核通過(guò)的情況下就開(kāi)始對(duì)外營(yíng)業(yè)，至今已3年之久。

業(yè)主要退房

金石國(guó)際大酒店官網(wǎng)介紹稱，該酒店由中南控股集團(tuán)按照白金五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)投資興建，位于南通市崇川區(qū)核心區(qū)域，占地10712平方米，是長(zhǎng)江以北、黃河以南的第一高樓，屬南通地標(biāo)性建筑。其中，1-6層為中西餐廳、會(huì)議中心、休閑中心等配套，8-34層為49-86平方米的酒店公寓，35-56層為555間客房，57-58層為包含SPA理療室、足療室、桌球室、健身房等在內(nèi)的頂級(jí)會(huì)所。

上周，記者前往金石大酒店，在開(kāi)往南通的客車座椅上，就能看到到處都張貼著中南新世紀(jì)開(kāi)發(fā)的包括金石大酒店在內(nèi)的中南城CBD(南通中央商務(wù)區(qū))的廣告——“投資在南通，只看CBD”。金石大酒店北門和西門標(biāo)注“南通新區(qū)會(huì)議中心”，東門標(biāo)注“金石酒店式公寓”，大酒店樓頂北面寫著“金石國(guó)際大酒店”、西面寫著“中南建設(shè)”。

“當(dāng)時(shí)買酒店式公寓單價(jià)27000元一平方米，比周邊高很多，但我其實(shí)并沒(méi)太多考慮價(jià)格高低。因?yàn)楫?dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商承諾永久返租，先簽3年售后返租合同，前3年8%的回報(bào)，以后每3年遞增一次，十年回本后就是凈收入了?！睒I(yè)主徐先生告訴記者，其祖籍南通，現(xiàn)定居上海，于2011年1月購(gòu)買了金石大酒店11樓的兩套1期酒店式公寓，隨后又在6月購(gòu)買了30樓兩套2期酒店式公寓。

多位購(gòu)房者均表示，南通市政府為此出具過(guò)紅頭文件，內(nèi)容主要為，南通金石大酒店是市政府重要接待的會(huì)議中心，永遠(yuǎn)返租。不過(guò)，此種說(shuō)法記者尚未得到南通市政府方面的證實(shí)。

而據(jù)徐先生提供的合同等資料顯示，徐先生共花費(fèi)690多萬(wàn)元用于購(gòu)買上述4套酒店式公寓，在購(gòu)房當(dāng)天簽訂了租金為約定總價(jià)的稅后8%/年的售后返租合同，合同協(xié)議期為3年，從購(gòu)房合同簽訂后的第二年開(kāi)始。

“我就住在離金石大酒店不遠(yuǎn)的工農(nóng)南路上，在那兒有一套自住房。當(dāng)時(shí)貸款買金石大酒店的酒店式公寓純粹就是為了投資，我獨(dú)生女兒定居國(guó)外，我是希望投資所得資金用來(lái)養(yǎng)老的，沒(méi)想過(guò)要自住?！蹦贤ㄊ忻耥n先生表示，“金石大酒店前幾年經(jīng)營(yíng)得非常好，就去年差了點(diǎn)?！?/p>

據(jù)記者得到的購(gòu)房合同、收據(jù)、打款證明顯示，購(gòu)房者3年返租的租金是直接從購(gòu)房總價(jià)款中扣除的。如購(gòu)買一套66平方米的酒店式公寓，購(gòu)房合同上總價(jià)款約為130萬(wàn)元，扣除每年8%的返租租金，該業(yè)主共實(shí)際支付約98.8萬(wàn)元(銀行轉(zhuǎn)賬單顯示為98.8萬(wàn)元)，而中南新世界開(kāi)具的收據(jù)為130萬(wàn)元。

“130萬(wàn)是售房收入，差價(jià)31.2萬(wàn)是租賃費(fèi)支出，租賃支出如果沒(méi)有購(gòu)房者出具的租賃費(fèi)發(fā)票就不能稅前扣除，從稅法角度看，賣房者是吃虧的?！蹦暇?+1財(cái)稅咨詢服務(wù)有限公司董事長(zhǎng)、注冊(cè)稅務(wù)師趙澤認(rèn)為，雖然企業(yè)所得稅問(wèn)題可以用另外的辦法滯后解決，但收入做高導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)稅及附加稅也要多繳。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在購(gòu)房款中直接扣除售后返租租金，在房地產(chǎn)行業(yè)是一種比較普遍的做法，購(gòu)房者會(huì)因?yàn)橛惺酆蠓底獾谋Ｕ隙蝗タ紤]單價(jià)是否過(guò)高，而開(kāi)發(fā)商做高售房收入的目的應(yīng)該是為了多貸款，銀行放貸是根據(jù)房?jī)r(jià)總值的百分比來(lái)的。

金石國(guó)際大酒店開(kāi)發(fā)商和酒店式公寓業(yè)主的糾紛在2014年年底產(chǎn)生。

“我們?cè)瓉?lái)是要去續(xù)簽返租合同的，但是中南說(shuō)只以6%的回報(bào)率再續(xù)租一年，一年后，以年基準(zhǔn)利率上浮10%的回報(bào)率進(jìn)行返租。如果不同意就不再返租?！鄙鲜鲟嵪壬嬖V記者，現(xiàn)在他們就想退房，“這個(gè)酒店式公寓我們自住根本住不起的，光是每個(gè)月物業(yè)、水電等生活成本就高達(dá)3000多元，要不是當(dāng)初承諾返租，我們都不可能買的。”

對(duì)此，9月22日，中南新世界副總董華威向記者表示，銷售人員現(xiàn)在已經(jīng)不在了，他們當(dāng)時(shí)有沒(méi)有口頭承諾終生返租也沒(méi)人知道，“至于退房，我不大清楚，你自己去問(wèn)吧?！庇浾唠S后致電中南新世界總經(jīng)理陳俊，不過(guò)語(yǔ)音提示其手機(jī)已停機(jī)，而中南建設(shè)證券事務(wù)代表張偉表示其不了解具體情況。

涉嫌違規(guī)？

記者得到的收樓通知書顯示，中南新世界通知業(yè)主在售后返租起始日前去辦理收樓手續(xù)，1期酒店式公寓業(yè)主在2012年1月31日前去辦理收房手續(xù)，金石大酒店開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備大概需要3個(gè)月，2期業(yè)主2012年6月30日前收樓。但記者得知，大多數(shù)業(yè)主其實(shí)都沒(méi)有去現(xiàn)場(chǎng)收樓。

上述住宅距離金石大酒店不足3公里的韓先生也沒(méi)有前去收房，為此他向中南新世界出具了一封回執(zhí)，表示不便于規(guī)定時(shí)間前來(lái)收房，同意公司即日起將商品房移交管理公司管理，“因?yàn)槭欠底?，收了也是他們?cè)诠芾?，沒(méi)有想過(guò)當(dāng)時(shí)并不具備交房條件?！?/p>

事實(shí)上，去年12月一些業(yè)主發(fā)現(xiàn)，該酒店式公寓在2012年交付時(shí)，精裝工程消防未通過(guò)驗(yàn)收、精裝圖紙未通過(guò)建設(shè)局審核通過(guò)，而且已經(jīng)運(yùn)營(yíng)3年之久，他們認(rèn)為該酒店式公寓當(dāng)時(shí)并不具備交房條件，為此他們前往相關(guān)部門反映情況。

記者得到的一份材料顯示，2015年5月20日，南通市公安消防支隊(duì)以書面形式回復(fù)稱：金石大酒店酒店式公寓9-18層在2012年6月7日第一次進(jìn)行裝修驗(yàn)收時(shí)不合格，2012年10月10日申報(bào)復(fù)驗(yàn)，裝修驗(yàn)收合格。而記者查詢江蘇消防官網(wǎng)公開(kāi)訊息得知，酒店式公寓除9-18層外，直到今年5月才開(kāi)始報(bào)內(nèi)部裝修驗(yàn)收，在經(jīng)歷3次驗(yàn)收不合格后，于今年7月21日內(nèi)部裝修復(fù)驗(yàn)合格。

一位資深房地產(chǎn)行業(yè)人士表示，任何房產(chǎn)必須經(jīng)過(guò)兩次消防驗(yàn)收，毛坯時(shí)和交付時(shí)，開(kāi)發(fā)商精裝未通過(guò)消防驗(yàn)收就對(duì)外營(yíng)業(yè)的情況也有，但是如果精裝消防沒(méi)驗(yàn)收就對(duì)外營(yíng)業(yè)，肯定是違規(guī)的。

“消防驗(yàn)收如果不通過(guò)，怎么可能讓酒店開(kāi)業(yè)？拿酒店式公寓9-18層來(lái)說(shuō)，我們是在2012年10月份左右拿到營(yíng)業(yè)執(zhí)照、通過(guò)精裝工程消防驗(yàn)收后才開(kāi)始營(yíng)業(yè)的?！倍A威并不贊同業(yè)主的說(shuō)法，金石大酒店分好幾個(gè)部分，是分批交付分批驗(yàn)收的。他還表示，“消防這塊我懂，建設(shè)局精裝圖紙這個(gè)你還是問(wèn)監(jiān)管部門，我不清楚?！?/p>

事實(shí)上，南通市建設(shè)局質(zhì)監(jiān)站曾在2011年5月份對(duì)金石大酒店簽發(fā)過(guò)工程質(zhì)量整改通知書，指出后者存在的四點(diǎn)質(zhì)量問(wèn)題，其中包括“二次裝修涉及文件未經(jīng)施工圖審查，二裝未報(bào)監(jiān)”，并表示“以上問(wèn)題整改完成后，方具備竣工條件?！?/p>

9月21日，南通市建設(shè)局質(zhì)監(jiān)站監(jiān)督二科陳少東向記者證實(shí)稱，目前金石大酒店精裝修圖紙還未審核通過(guò)。而此前南通市建設(shè)局沈副局長(zhǎng)曾表示，建設(shè)局監(jiān)察支隊(duì)已經(jīng)對(duì)此進(jìn)行立案調(diào)查，經(jīng)調(diào)查取證將對(duì)金石大酒店相關(guān)建設(shè)中的違法行為進(jìn)行處罰。

當(dāng)記者問(wèn)及未審核通過(guò)能否對(duì)外營(yíng)業(yè)時(shí)，陳少東表示該酒店已經(jīng)對(duì)外營(yíng)業(yè)兩三年了。而業(yè)主韓先生也向記者表示，其曾在過(guò)去的3年時(shí)間內(nèi)到金石大酒店入住過(guò)十幾次，包括8樓和30樓的酒店式公寓。

上周三晚間，記者來(lái)到金石大酒店時(shí)，酒店整棟樓燈火通明。第二天臨近中午時(shí)分，記者以訂房者身份來(lái)到金石大酒店，酒店前臺(tái)表示，現(xiàn)在酒店式公寓客滿，可以先訂房間，等酒店式公寓有空房出來(lái)再安排。