一年半后，金融街控股52億元從SOHO中國手中接盤而來的項目，終于要揭開面紗。

8月6日，金融街宣布推出其上海靜安中心、海倫中心及火車站北廣場項目。曾高調(diào)進(jìn)駐上海的SOHO中國，因“水土不服”導(dǎo)致銷售瓶頸，向金融街出售上述靜安、海倫兩項目。接手這兩塊燙手山芋后，金融街能否讓其“扭虧為盈”？同樣，火車站北廣場項目也是輿論聚焦點，金融街7月以88.15億元高價拍得此地塊，這在上海土地市場上仍余溫未消。

有意思的一個小插曲是，這場品牌發(fā)布會上，金融街就提問環(huán)節(jié)提出數(shù)點注意事項，其中明確說明謝絕記者就金融街賬面資金、北廣場地塊拿地價格、安邦保險收購股權(quán)、公司業(yè)績等問題進(jìn)行提問。

究竟是什么樣的難堪，讓金融街如此敏感？時代周報記者試圖采訪金融街方面，其負(fù)責(zé)集團(tuán)媒體對接的胡姓負(fù)責(zé)人表示，一切事宜以公告為主，關(guān)于上述問題一概不予回應(yīng)。

雙贏OR兩??？

有分析認(rèn)為，SOHO中國出售上述項目的主要原因在于未來收益的不確定性。以如今的成本，SOHO中國上述項目租金減去大樓維護(hù)和管理費(fèi)用后，回報率可能不足5%。

根據(jù)研究機(jī)構(gòu)云房數(shù)據(jù)發(fā)布的《2015上半年中國房地產(chǎn)投資回報率調(diào)查報告》，目前上海寫字樓的靜態(tài)租賃回報率僅僅為3.5%，是參與調(diào)查的17個城市中最低的，長期租賃的回報率為8.9%。同為一線的北京靜態(tài)租賃和長期租賃的回報率分別為4.7%和9.7%。

“從成交價格來講是合理的，”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉告訴時代周報記者，靜安項目的單位價格約為2.85萬元/平方米，而海倫廣場項目的單位價格約為1.82萬元/平方米。這場交易中，SOHO中國實際上并無從中獲利，只是加了點財務(wù)成本而已，金融街則低價獲得兩個項目。

但張宏偉同時指出，雖然收購價低廉，但兩個項目所在商圈寫字樓供應(yīng)量很大，靜安和海倫項目推出市場后，在銷售和招商上會有一定壓力。

自2007年對外宣布進(jìn)軍上海，時隔8年之后，金融街在2015年鋒芒漸露。不僅是上述項目，7月15日上午，在將近兩個小時的競價后，金融街以88.15億元奪得上海閘北區(qū)火車站北廣場重磅地塊，刷新上海年內(nèi)總價地王紀(jì)錄。作為一個超百億的投資項目，金融街在上?；疖囌颈睆V場未來營收上的貢獻(xiàn)到底將如何，目前仍未可知。

“對金融街而言，北京市場已經(jīng)飽和，必然要走規(guī)?；瘮U(kuò)張道路?！睆埡陚フJ(rèn)為，從拿地來講，北京近幾年推出的土地有限且限制條件多，而上海、廣州這些人口基數(shù)大且拿地偏容易的城市，理所當(dāng)然成為金融街優(yōu)先考慮進(jìn)駐的標(biāo)的。

擴(kuò)張之痛

自2014年起，金融街開始在一線城市大肆擴(kuò)張，緩解土儲之渴。目前，北上廣深四個一線城市中，僅剩深圳金融街尚未踏足。實際上，對于深圳，金融街一直“心向往之”，且已經(jīng)著手布局。

早在2005年，金融街便在深圳鄰居惠州安營扎寨，在位于惠州惠東縣南部的巽寮灣，投入近200億元，開發(fā)超大型濱海項目金融街·巽寮灣。恰恰這個項目，也成為金融街全國擴(kuò)張“噩夢的開始”。從2005年拿地至今，這個總投入達(dá)200億元的超大型濱海項目僅售不足40億元。

為盡快處理存貨，金融街試圖采取降價方式“以價換量”，時代周報記者從新浪樂居數(shù)據(jù)庫了解到，與該項目2008年5月31日第一次對外報出的4.5萬元/平方米相比，目前該樓盤銷售價格僅在7000元/平方米至1.5萬元/平方米。

“金融街拿地這么多年，6年后才開始大批量推貨，顯然是對巽寮灣區(qū)域發(fā)展預(yù)判失誤，超前的項目及時效性和市場產(chǎn)生了脫軌，”深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁告訴時代周報記者，除了自身發(fā)展策略失誤，目前整個巽寮灣面臨天量供應(yīng)，形成“群雄逐鹿”局面。

銷售困局不僅在惠州。近年來，金融街的存貨余額“節(jié)節(jié)攀升”，從2007年到2014年，其存貨余額分別約63.93億元、109.25億元、185.5億元、284.52億元、318.63億元、376.79億元、427.9億元和506.51億元，分別占同期總資產(chǎn)的40.92%、39.73%、43.8%、52.53%、53.35%、53.8%、56.25%和57.83%。

中金公司寧靜鞭指出，2015年金融街經(jīng)營重點將是外埠項目去庫存，公司期末開發(fā)產(chǎn)品余額已達(dá)124.5億元，主要集中在廣東巽寮灣、天津大都會、世紀(jì)中心、重慶融景城等項目，以年均150億元銷售額估計，去化周期在一年以上。而如果按照2015年第一季度9.3億元房產(chǎn)簽約額為基準(zhǔn)，消化金融街今年547.1億元的存貨，周期將達(dá)177個月。

在巨額存貨壓頂?shù)那闆r下，金融街的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額已連續(xù)8年為負(fù)數(shù)，2007-2014年，金融街的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額分別為-8.13億元、-51.27億元、-15.71億元、-24.81億元、-22.26億元、-19.26億元、-29.06億元和-3.21億元。

為了維持資金運(yùn)轉(zhuǎn)，金融街不向銀行等金融機(jī)構(gòu)加大融資力度。今年7月3日，金融街發(fā)行90億元公司債。未來金融街將會拓展哪些渠道進(jìn)行融資？時代周報記者并未從金融街處得到回復(fù)。

PK險資“野蠻人”

隨著接連遭遇險資“野蠻人”不斷舉牌，金融街的控制權(quán)在當(dāng)下卻屢遭挑戰(zhàn)。

2014年4月底，保險業(yè)巨頭之一的安邦集團(tuán)開始在市場上多次購買金融街股份，成為金融街第二大股東，持有股份達(dá)到20%。

今年4月21日，金融街舉行網(wǎng)上投資者交流會，其高管稱，目前安邦保險有一名董事進(jìn)入公司董事會。

與金地集團(tuán)選擇“沉默”的做法不同，面對這半路殺出的程咬金，金融街控股大股東金融街集團(tuán)選擇主動“迎擊”，進(jìn)行緊急增持或者回購股份的方式提高控股權(quán)益。2014年5月6日，金融街增持了公司股份5500萬股，占公司股份總數(shù)的1.82%。本次增持后，金融街及其一致行動人合計持有公司股份9億股，約占公司股份總數(shù)的29.74%。去年11月，金融街又啟動首次回購，其與一致行動人的持股比例也上升為30.12%。

“之所以深受險資青睞，皆因金融街的價值明顯被低估，”中投證券李少明指出，目前金融街權(quán)益儲備面積超過700萬平方米，其中八成位于一、二線城市。尤其是在“寸土寸金”的北京二環(huán)內(nèi)擁有持有物業(yè)及土地儲備建面超過100萬平方米，價值提升空間大。

“不排除接下來安邦等險企會繼續(xù)舉牌金融街。從現(xiàn)階段來講，險企投資相對謹(jǐn)慎，能被險企看中的房企，多為大型房企?！必斀?jīng)評論員么志博告訴時代周報記者，在險企的選擇標(biāo)準(zhǔn)中，類似金融街這種市凈率低、大股東持股比例均低于30%且股權(quán)分散的房企會備受青睞。

中投證券認(rèn)為，雙方持股比例差距僅為10.12%。安邦保險很可能繼續(xù)增持，而金融街亦不會輕易放棄控制權(quán)。

為防止野蠻人繼續(xù)入侵，金融街在管理體制上開始有所調(diào)整。金融街董事長劉世春去年7月28日曾在投資者交流平臺上表示，集團(tuán)將確保大股東地位，核心目標(biāo)是改體制，向一線大區(qū)授權(quán)核心高管開展工作，改革總部高管和大區(qū)公司管理團(tuán)隊以及項目團(tuán)隊分配機(jī)制。